没有房子也能当包租婆？短文解析什么是REITs基金

五月初证监会与国家发改委联合发布了关于推进REITs基金试点相关工作的通知，在可以预见的未来，Reits将成为继股票、债券、货币基金之外的一个新的主流投资品种，那么什么Reits究竟是什么，它到底是怎样运作的呢？

REITs是什么

REITs的全称叫做Real Estate Investment Trust，翻译成中文就是房地产信托投资基金，假如你没有房地产相关的资产，又想获得房地产相关的收益，就能投资REITs，许多中国人对REITs感到陌生，但相信大家都应该了解公募股票基金吧，股票基金就是将一群人的钱筹集起来交给专业人士投资股票，那么REITs也很好理解，将一群人的钱筹集在一起投资房地产，你不仅可以通过REITs拿到分红，该分红主要来自物业项目的租金，REITs旗下的房地产项目升值了，那么你手中的REITs份额也能跟着一起升值，可以将它卖出去赚一笔差价。

REITs投资的房地产项目众多，可以包括住宅、写字楼、商场、厂房、酒店甚至医院等，每年拿到的租金收益都会以分红的方式向投资者们发放，虽然许多中国人从未听说过，但在美国已经变得非常成熟，早在上世纪60年代的美利坚就已经有了公募REITs，这种金融工具给了买不起房的普通人投资房地产的机会，根据笔者查到的数据，从2000年至2017年，美国REITs平均年化收益高达11.66%，是个非常不错的投资品种，值得一提的是，REITs收益的波动与股票、债券、黄金、期货等市场的关联度极低，将一笔钱投入REITs也是个很好的分摊风险的方式。

为什么我国的REITs发展得那么晚

我国的开发商非常依赖银行的贷款，像碧桂园万科这种巨头，负债动辄数千亿甚至上万亿，外人看来这是一个非常吓人的数字，由于资金吃紧，这些开发商在建完房地产项目后就热衷于将它们卖掉，短时间内获得一大笔收入，毕竟靠出租的方式需要许多年才能回本，而REITs的出现给了房地产行业新的融资渠道，让一部分开发商可以长期依靠租赁旗下的房地产项目获得收益，缓解资金压力，另一方面房地产开发商减少了贷款，银行方面坏账的风险也跟着减少。

我国的REITs之所以发展得那么迟，一方面是因为过去数年房地产市场过于火热，卖房的收益要远远高于出租，另一方面，我国的政策也做了许多限制，大家也都听说过"房住不炒"的口号，限制REITs带来巨额资金进入楼市。

国内是否已具备发展REITs的成熟条件

其实国内在早年就已试点了一支叫做鹏华前海万科REITS的基金，于2015年6月限量发行，成立至今的年化收益率达到了百分之七，这个收益率并不算低，大家可以做个参考，未来国内大批公募REITs可以考虑是否投资，而更早的时候诺安、广发、嘉实、鹏华这些知名基金公司也早就发行了投资国外市场的QDII型REITs基金，还能投资国外房地产相关股票。

甚至已经有许多内地的地产项目，就属于香港上市的REITs基金，比如北京的欧美汇购物中心，以及上海的两栋企业天地办公大楼等等，就在2015年被一支香港REITS以数亿人民币的价格收购，甚至有新加坡的REITs来投资国内的物业项目，综合看来，我国已经有了发展REITs的成熟条件。

总结一下，REITs降低了房地产的投资门槛，普通人可以不用亲自购买与运营房地产项目，就能投资物业项目，而REITs主要的收益来自于租金以及旗下物业项目的增值，投资了REITs就相当于成为了某个房地产的股东，从某种程度上，你也能对外宣称自己是某某写字楼、某某商场的投资人。

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