青岛古镇口片区解读——“脚踏实地 仰望星空”

【大鱼聊房】唯实讲述青岛楼市大市小事

前几天在其他平台写了篇青岛西站的文章，部分读者纷纷留言说想了解下古镇口片区，恰好在笔者小10年房产咨询经历的过程中，对古镇口保持了长时间的关注，今天我们走入这片热土，探访究竟。

古镇口（图片来源于网络）

【1】能级：“国家战略”耀眼，首个国家级军民融合创新示范区

军民融合：2017年6月20日中央军民融合发展委员会第一次全体会议上，习总书记指出：“把军民融合发展上升为国家战略，是我们长期探索经济建设和国防建设协调发展规律的重大成果，是从国家发展和安全全局出发作出的重大决策，是应对复杂安全威胁、赢得国家战略优势的重大举措。”

当前，全国申报军民融合示范区的有26个，而古镇口停靠着中国第一艘航母“辽宁号”，有北海舰队和航母基地背书，成为首个获批的国家级军民融合创新示范区。

功能定位：

国家层面：为服务航母母港的军事保障区，具有中国特色的海军之城；山东省层面：是蓝色经济区，海洋科技与产业发展的前沿地带；青岛及西海岸层面：建设山海融合的特色滨海地带，海军主题旅游区；示范区层面：为产业与生活的现代服务区，宜居的活力城市。到2020年，基本建成特色鲜明、功能配套完善的功能区，累计开发面积25平方公里，实现工业总产值300亿元。

国家战略，军民融合样板，在规划的能级和起点上高于灵山湾、海洋活力区等组团（如灵山湾主要依托2013年万达时期的东方影都项目异军突起，近年来影视基地运营逐步走向正轨，拍摄补贴逐步兑现，知名影片拍摄纷至沓来，但属于“开发商驱动下的产业运营”，与古镇口国家战略在能级上有差距）。

【2】区位：依山望海，物理距离略远，交通通达好

西海岸片区地域辽阔，有自然风光优美加持城市建设靓丽的唐岛湾；有海岸线蜿蜒视野开阔的灵山湾；有风河与海洋邂逅的海洋活力区，但集依山、望海而观岛风光于一体的，古镇口可谓独一份。走在修缮完工的海军公园旁，总有一种观看国防展的即时感。规划的5000亩中央公园距离也不远，不夸张说，自然风光可霸榜西海岸。

美中不足的是，古镇口的观海面多为东向，在观海价值上要弱于东部片区。

而在物理距离上，古镇口西靠大珠山，距离胶南主城、黄岛主城略显偏远，滨海大道串联通勤黄岛核心区非高峰期约35分钟。通达的地铁13号线穿越古镇口北侧而过，但规划的胶南线预期存在于远期。

古镇口与各功能区直线距离

胶南线贯穿古镇口，但规划存于远期

【3】配套：当前生活配套弱，未来能级高

片区内当前配套偏少，若居住于此，则医疗要跑胶南新老城区，商超要去胶南新城区或融创茂，中学未交付，当前生活配套难以满足日常生活所需。

而古镇口的未来规划，给片区留存了想象空间：

教育：海军小学已交付、海军中学即将招生；

医疗：第一所军民融合医院（三级甲等）即将投入使用；

商超：临近的华润青铁海洋活力智区规划华润万象汇，可满足生活所需。

片区在教育、医疗上的配套可快速满足，但万象汇的交付周期预估市场长，商业配套在中长时间内仍需依托于新城区或灵山湾。

【4】规划：大学城虽耀眼，产业运营更重要

规划落地能级看，古镇口大学城在青岛首屈一指，有点“青岛海淀区”的feel：

2000亩中国科学院青岛科教园、2000亩哈工程青岛校区、3000亩海洋大学珠山校区、700亩大连海事大学青岛校区、1200亩港湾学院、300亩滨海学院、500亩青岛军民融合学院、张家楼对外经济贸易大学青岛校区等组成的大学城让人心潮澎湃，未来3-5年将进入集中交付期，未来大学城学生数量6-10万。

但大学城不宜被过分解读，即墨大学城进度更早，但即墨蓝色硅谷楼市波澜不惊（山东大学即墨校区已招生多年，航空航天大学业已选址落地）。大学城多为片区带来潮汐人口，对于房价并无明显支撑。

中国海洋大学珠山校区（图片来源于）

片区的前景，更多的落在了军民融合产业的运营上。

在国家战略背书下，大学城进入招生阶段后，落地的军工研究所、军工项目运转顺利，则“军转民”、“民参军”模式将进入良性循环。届时，高等学府毕业生留守片区投入军工相关工作，则片区中高净值人群基数稳定。

【5】古镇口：房价几何？入手时机？

2017年古镇口异军突起，而片区仅有万德悦海公馆、天一赫廷、东方时尚中心等寥寥几个项目在售，军民融合战略、中央公园、依山观海给足了炒作空间，含着金钥匙的古镇口诸项目在入市时起点即很高，沿海17000的毛坯高层找关系都买不到的景象令人深刻。

时至今日，在房价回归理性的背景下，古镇口往日的炒房乱象业已消失。

沿海盘：铂悦灵犀湾，一线海景、旭辉最高端铂悦系，片区价格之王，跟随灵山湾海景房定价，18000精装高层；山前盘：珠山秀谷御墅，本地开发商开发，大珠山景区门口，高层毛坯价11000多，还有少量叠拼，融海公馆18层毛坯价12000，叠拼19500，两盘适合自住或养老；山后盘：本地开发商开发的碧海方舟，4-6层洋房15000,8层洋房13000，也不着急卖。碧桂园珠山郡小高首开价格11200送车位，叠拼17000精装送车位，不过已经封盘。山后配套弱，更适

古镇口一览图

居住价值上，古镇口沿海→山前→山后依次递减。而从各盘表现看，古镇口市场热度已不在，物理距离更有优势的海洋活力区多盘抢尽风头。风河口融创中心14000精装&12500毛坯价、华润青铁小镇10000+毛坯中高层严重冲击古镇口价格体系，古镇口各盘极度挣扎。

楼市，观望，或有惊喜。

ps：愿古镇口脚踏实地，仰望星空，莫辜负这好千载难逢的好时机。