前海土地整备方案通过 招商蛇口获92万平置换土地

12月24日晚，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（股票代码：SZ.001979，以下简称“招商蛇口”）发布《关于签署前海土地整备协议的公告》，明确了公司前海片区土地的土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案；同日，招商蛇口发布了《关于签署合资合作协议的公告》的相关公告，明确了前海土地后续合资合作的实施方案。

按照《土地整备协议》规定，前海管理局将收回前海土地整备范围内原19家持地公司原规划下的全部土地使用权，计算得出土地补偿价值约432.10亿元，再由前海管理局向招商蛇口控股子公司招商驰迪置换价值等于上述补偿价值的新规划下的土地使用权。该部分置换用地及前海管理局收回的经营性用地，将一并纳入合资合作范围。

据蓝鲸房产了解，招商置换用地面积约为42.53万平方米（均为经营性用地），总建筑面积约为212.9万平方米；前海作价出资用地约50.14万平米，建筑面积约为284.86万平方米，合计用地面积约92.67万平米，总建筑面积约497.76万平米，对应可售货值逾4000亿元。

而根据《合资合作协议》公告内容，招商蛇口控股子公司招商前海实业和前海管理局下属前海投控将各自获得的合资合作范围内新规划下的持地公司股权注入合资公司，通过现金对价补足实现50%：50%的股权比例，并由招商蛇口合并财务报表。合资公司将负责开发建设合资合作范围内全部的用地。

据悉，合资公司在其开发经营性用地中计容积率的商办、居住、旅馆业及文化娱乐建筑面积之和按12%比例配建总部与产业用房，总建筑面积约59.67万平方米。建成后由前海管理局以“地价＋建筑安装成本＋代建管理费”的方式回购。在合资公司用地范围内（不包括总部与产业用房用地）新增建筑面积60万平方米的人才住房，由前海管理局出资建设，产权归前海管理局，不计地价，全年期内只租不售，可按规定委托合资公司代建。

自2016年6月招商局与前海管理局成立合资公司起，在长达两年半时间里，前海土地整备工作一直在土地制度、利益分配等方面寻求平衡点，因而进展十分缓慢。2016年上半年，招商蛇口董事长孙承铭曾向媒体透露，前海土地装入招商蛇口的评估价约390亿元，至2016年跟政府谈判时估值已达到900亿元。而按照最新的补偿价值计算，前海土地的估值大约达到1100亿元左右。但由于前海土地涉及到的金额巨大、细节复杂，以及很多历史遗留问题，很大程度上影响到资本市场对于招商蛇口的估值。

申万宏源研究机构表示，此次合作方案实现了土地变性、推进合资合作新模式的开展，对前海2.9平方公里合作用地进行确权，同时招商置换用地中的商务公寓可供销售，进一步加快其资源变现与周转。