借名买房 即使房屋登记在借名人名下 房屋产权仍归出资人所有

借名买房合同中,约定了所购房屋权利归属的,如该借名买房合同不违反国家法律及政策,可认定该借名买房合同有效,合同中约定的房屋权利归属条款也有效。对签订借名买房合同双方当事人均具有约束力。

案件简介

原告蒋某霞与被告赫某系朋友关系。2007年6月11日,原告蒋某霞实际出资以被告赫某名义购买了位于北京市海淀区宝盛里某房屋。原、被告口头约定被告赫某挂名,房屋的实际所有权归原告蒋某霞所有,待产权证下发后,原告可以随时要求办理过户手续。2008年6月,原告办理了入住手续。同年10月,原告花费数十万元对房屋进行维修,并居住至今。2010年3月22日,被告赫某为原告蒋某霞出具了“关于房屋权属的证明”,再次重中自己只是挂名,明确在房屋产权证下发后1个月内协助原告办理过户手续。2010年底,被告赫某告知原告某房屋的产权证已经下发。但被告一直拖延为原告办理房屋过户手续。原告诉至法院,要求确认房屋归原告所有;由被告赫某协助原告办理过户手续。被告答瓣称,涉案房屋归被告所有,不同意原告诉讼请求。法院判决

法院经审理认为,本案中原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。房屋的所有权属于原告蒋某霞。故判决位于北京市海淀区宝盛里某房屋归原告蒋某霞所有,被告赫某于本判决生效后7日内协助蒋某霞办理该房屋的产权过户手续。

案件评析

本案的焦点是:原告是否出资以被告的名义购买房屋;该房屋的所有权归属。1.什么是“借名买房”?

本案所涉及的是一个“借名买房合同”的效力问题。所谓“借名买房”,是指购房的实际出资人借用他人名义与房屋出卖方签订合同购买房屋的行为。在我国,因规避法律或政策、借用特定个人购房资格等原因,借名买房的情况时有发生。这种“迁回战术”虽然巧妙地避开了一些法律上或政策上的限制,但也会给实际购买人带来一些风险。

2.本案中借名买房合同的效力。

本案中,原告与被告之间形成了事实上的借名买房合同关系。关于借名买房合同的效力,一般来说,分为以下两种情况:(1)借名买房合同违反法律法规的强制性规定,或者实际出资人不具有购房资格,借名买房合同无效;(2)借名买房合同不违反法律法规强制性规定或因借名买房发生纠纷时违法状态已经消除,借名买房合同有效。本案中,借名买房并不违反法律法规强制性规定,故合同有效。

本案中,被告赫某向原告蒋某霞出具的“关于房屋权属的证明”是最关键的证据。被告赫某虽然对该证据真实性不认可,但经法庭释明后赫某未提出鉴定申请,赫某应承担举证不能的责任,因此对该证据的真实性可以认定。

同时可以认定原、被告之间的借名买房合同关系的真实性。且原、被告之间的借名买房合同没有违反法律法规的强制性规定,应为有效的合同关系。原、被告双方应按照该合同的约定,全面履行自己的义务,房屋的所有权应该属于原告蒋某霞,被告应配合原告办理该房屋的相关过户手续。