不动产市场四箭齐发是喜是忧？

2018年第三季全台房市历经三、四年缓跌后宣告全面止跌，同时也结束了长达近15年的多头行情，并进入台湾房市景气的第六循环，2019年全台房市交易量与价格走势明显回温，预期未来房市仍有缓步向上回升的动能。

从2018年第三季至2020年第二季这两年房市景气变化观察分析，可以发现市场依空间规划、诉求对象、区域表现、产品种类呈现与过去发展有四大迥然不同的走势：

(一)「产品规划」以中小坪数为主流市场。

(二)「市场诉求」以刚性自住需求为主要对象。

(三)「区域表现」呈现中南部比双北强势，二线城镇又比都会热门。

(四)「产品类别」呈现商办比住宅强势，土地又比商办热门。

土地、预售屋、中古屋、商用市场四箭齐发

根据统计，全台至八月份为止，土地含地上权交易已经达到约二千亿的规模，人寿保险、建商交易金额不相上下，尤其中南部某些区域在去年提前部署购地的建商，短短一年价格竟然飙涨三成以上，难怪有些建商大叹买土地比盖房子赚钱，这种现象在今年持续发酵，各区抢地风潮有增无减。

根据住展杂志统计，今年自农历七月后至十月底止，北台湾房市928档期新成屋、预售屋推案预估量高达约2435.6亿元，不仅比去年暴增约七百多亿元，年增幅约四四％，更创下历年统计以来新高纪录。预期今年全年推案量将超过十二万户，推估金额将逼近一．五兆元。

根据内政部统计资料，全台一至八月中古屋交易量在新冠疫情影响下仍然超越去年同期，预期全年交易量会逆势成长6％至8％，有机会上看32万户，预售与新成屋同步成长，代表购屋市场现况温热，对未来购屋信心也充满期待。

唯住宅市场因前波反转跌幅不深，都会蛋黄区调整价格未达满足点，以致房价回温速度较慢，才会有北温南热迹象，尤其二线城市诸如基隆、宜兰、花莲、屏东、彰化、云林、嘉义……，因为房价基期偏低，１字头新屋更是热卖标的。

早在2019年初，笔者不断强调房市三宝(工商用地、商办、厂办)将有强劲需求，2020年工商用地及商用不动产市场交易持续增温，除了投资土地外，在工业地产也可以看到建商及人寿保险投资的身影，外商来台及制造产业回流庞大的需求，造成北市顶级办公一位难求，各大寿险、开发商、企业积极投入商办、厂办市场开发，加上资金回流将持续增长，大型企业投资意愿可望再度提高，这股热潮应该会延续三、四年。

四大重点因素发展动向决定房市四箭齐发未来兴衰

2020年全台房市无论是土地、预售屋、中古屋、商用市场，可谓四箭齐发，住宅市场除了刚性自住需求支撑外，换屋族群也信心增强，并摆脱观望立场勇于进场，由于资金充裕及利率偏低两大因素推升，中线投资的需求越来越多。

房市四箭齐发，对未来市场是喜是忧，端视四大重点因素的发展动向：

(一)经济成长动能是否持续增强：

台湾因中美商战促使台商资金与制造业大量回流，加上新冠疫情控制得宜，短期内经济成长较他国具相对优势，若经济成长在高科技产业优势领军下，推动另一个辉煌的世纪，当然对房地产的支撑动能就较扎实，市场回升也较正面稳健。

(二)有效实质需求面是否持续扩大：

未来三年市场增加的供给量大增，住宅市场的需求若没有注入大量的换屋市场，光靠自住首购刚性需求与假性投资需求是无法填补供给量，这是市场最大的隐忧。

(三)市场交易价量是否温和上升：

未来三、四年，无论是经济基本面、景气技术循环面、政策面，对房地产都站在有利位置，只要价量温和回升，就能持续约四年荣景，但若价量暴冲，市场荣景就可能提前结束。

(四)两岸不确定紧张情势是否缓和：

两岸关系是房市目前唯一最大的灰犀牛，若两岸相安无事，则房市荣景可期，一旦紧张情势不断升高，对台湾经济就有隐形的威胁，当然房市就会造成恐慌与卖压。