北京限竞房 想说爱你真不容易

要说在北京买房，有一个很明显的“好处”，那就是选择特别多。除了有新房和二手房（二手房里还有公房、商品房、经济适用房等好几种），还有经济适用房、自住房和限竞房。应该说，为了让大家能住上房子，国家已经“操碎了心”，通过设置不同的准入门槛，让不同的人有了不同的选择，尤其是对于收入不高的群体给出了非常多样化的选择。这同时也是为了缓解北京高房价的压力，让有梦想有能力的人留在北京。

在这些政策中，2017-2018年北京市在商品房这块推出了“限竞房”，基本上所有拍卖的住宅土地全部采用的是“限竞房”的规则。通俗地来说就是开发商买地的时候限制了地价最高价，因此在卖房的时候，房屋单平的最高价也受到了限制，而且90平米以下的户型要占多数。因为这种房屋的性质仍让属于商品房，与自住型商品房相比，后期转让的限制相对少很多，所以说也算是给大家提供了一种选择。

北京限竞房正式入市已经有14个月，剩余供应量（也就是库存量）一说是高达7万套，另一说是4.7万套，反正都是处于历史最高值。如果我没记错的话，除了今年上半年有几宗是普通拍卖以外，下半年开始所有的住宅土地又进入了“限竞房”的节奏。未来几年，这种房子将持续增加。有些刚需朋友也问过我能不能上车。那么，问题来了，这种房子有购买的价值吗？恐怕现在来看，答案是否定的。理由如下：

1.大多数楼盘位置不理想

我记得我刚来北京的那年，接我的叔叔跟我说了一句话：“北京说大不大，说小不小”。北京说大不大，意思是在北京其实在路上碰到“熟人”和“仇人”的概率是很大的，但是北京说小又不小，毕竟是一个5环甚至6环都很繁华的城市。究其原因，是因为北京许多地方是工作区和生活区划分得比较清晰（跟上海不太一样），导致大家工作时间都集中在工作区，下班时间都集中在生活区。虽然北京很大，但是碰到熟人太容易了（附上之前整理的北京生活区和工作区）。

由此引申出一个非常基本的问题，此前也说过，大城市买房首先是买位置，也就是对应的交通、医疗、学区，其次才是居住的楼层、朝向和品质。这就是大家都知道的，为什么从市中心向外，虽然总体上房子越来越新，但是总体上房价却越来越低，因为外环的房子虽然新，却在位置上“输了一筹”。

“限竞房”，说白了还是房，也不能逃脱同样的命运。但实施情况是，大部分限竞房的位置实在是难以想象，“5-6环外”、“没有地铁”、“配套不全”，基本上就是现在限竞房面临的现状。好一点的楼盘，开发商可以提供一些往返于地铁站、超市的班车服务。普通的楼盘，就得完全靠自己了。

当然，也有一些限竞房地理位置确实还不错。但是不错的位置，就对应着不错的“价格”，以及慕名而来的买房群体，毕竟价格相对来说还是实惠一点的，在北京这个市场上，大家都是聪明人。根据某地产统计数据，限竞房市场上也有“二·八定律”，也就是在市面上已经成交的限竞房中，80%的成交量集中在20%位置优越的楼盘之中，这些楼盘的房子都需要“抢”。

总的来看，限竞房要么是位置很差，交通生活不便。要么是位置很好但是需要“抢”，优惠折扣什么的更是谈不上了，甚至某些楼盘价格直逼附近小区的“二手次新房”。

2.再交易期限太长，在北京这种大城市没有人等得起“换房”

又回想到我刚来北京的那一年，其实那一年对我来说，北京的房价按照当时的消费水平就已经算高的了，所以接我的叔叔又跟我说了一段话。大概的意思就是，以后要是留在北京奋斗，不要想着也不可能一次性就买到大房子住一辈子，肯定是从小户型买起，然后不停地换房，运气好的、赚钱多的，换一次也许就够了，换个2、3次那是再正常不过了。

那么现在限竞房存在的问题也在于此，根据现在的方式，限竞房从购房到拿房本首先要等2、3年，然后交房以后还要再过5年才能上市交易，这样以来7、8年就过去了。这么长的时间，意味着现在如果有小孩，那么6年以后换学区房的可能性等于零。

假设工作有变动，那换房子还得等7、8年。同时，由于价格被限制，多数是毛坯交房，加上装修时间真正入住可能需要两年左右，算上期间的时间成本和房租成本，和买周边二手房直接入住相比又少了一些价格优势。

所以在我看来，限竞房在这一点上就有点“先天不足”了。限竞房本意是低价服务于刚需自住，那么刚需群体的年龄层是多少？显然在30岁左右吧，这些人很可能马上就要小孩或者已经有小孩了。但是这7、8年的限制，导致换学区房的可能性荡然无存。上这些房子配套的学校？对不起，可能这几年还没建好。生活不方便，照顾小孩也不方便，那这些房子对刚需群体有什么吸引力？

3.“限竞房”到底适合谁？

根据前两条的分析，如果限竞房位置好，那毫无疑问是捡便宜。但这属于少数，对于绝大多数普通的限竞房，我跟大家一起理一下适合“限竞房”的人群吧，也算是我提出的几点参考。

第一，地理位置要符合购房者的需求。换句话说，可以没有地铁，但是对于购房者常去的或者工作地点要比较方便。在家办公或者做生意的那自然是最好，其次就是上班真的不算远的群体。现在大兴的限竞房特别多，也就是说在总部基地、亦庄、汽车产业园区等南五环上班的朋友可能吸引力更大一点。要是在北边上班，南边的限竞房真的就别考虑了。

第二，没有小孩上学的需求。生活配套、交通配套都可以是次要的不考虑，但是小孩上学需求是一定要考虑的，总不能和小孩还要每天分开住吧，要是这样真不如租房。

第三，工作非常稳定，也没有换工作的打算。这一条和第一条是联系在一起的，因为北京说实话还是挺大的，换个公司上班，也许地点能差非常多，通勤时间也大大增加，从而导致原先还可以的位置变得不能接受。

第四，预计未来7、8年没有任何换房（或卖出）的需求。这种原因可能是多样的，当然要是跟第三条联系起来，那就是对自己赚钱能力的预估未来几年工资也没有大变化，或者攒不下来钱。

把这四条联系起来，最符合的人群我粗略想了一下主要是这四类群体：

（1）在楼盘附近的事业单位或者公务员系统，工资工作稳定，并且打算一辈子干到底的，这种楼盘简直是“量身打造”，特别是父母在北京还有其他房产的；

（2）45-50岁群体，虽然在二环、三环工作，但是工作非常稳定，职位也有了，自己也有车能上下班，单位还给解决车位，子女过几年就要上大学了，也用不上学区，买来自己住改善居住条件；

（3）年龄不限，在中心区已经有一套小房子能够解决上学和住宿问题，但是跟三代人住不开，或者是希望跟父母分开住。家里也有车，以后就是周末买好东西，开车带上孩子一家去稍微远的一些地方团圆一下；

（4）坚定的风险厌恶者，坚信北京房价还会上涨，在远的地方买一套，不大算自己住，只是计划对冲风险的。

我粗略的想了一下，大概就这四类是最合适的，但是这四类哪一类算是传统意义上的“刚需”？限竞房啊限竞房，真要买可没那么容易！