年报观察｜雅居乐“自救”：调布局 摆脱海南依赖症

海南对于雅居乐的影响还在持续，但是雅居乐也正通过调整城市布局来摆脱对于海南的依赖症。

根据雅居乐在3月23日发布的年报，2019年，该公司实现营业额602.39亿元，同比增加7.3%；毛利183.58亿元，同比下降25.6%，整体毛利率为30.5%，同比下降13.4个百分点；净利润增加10.5%至92.33亿元，净利润率同比上升0.4个百分点至15.3%。在当天召开的业绩发布会上，雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林表示，毛利下降主要是受海南市场影响，海南项目贡献减少拉低整个毛利率。

2017年以来，海南开始一系列房地产调控，2019年，雅居乐毛利率明显下降。在2年左右结算周期下，对于财务报表的影响还会持续。但是从雅居乐的土地城市布局调整来看，其正试图摆脱对于海南的依赖。在新增土储上，四成放在了长三角和珠三角城市群，在销售金额贡献上，华南和华东地区已经达到六成。

前几年，雅居乐海南项目为集团带来超过40%的高毛利，如今则明显下滑。

海南市场影响雅居乐盈利，毛利和毛利率双降

2017年、2018年，雅居乐的毛利率高达40.1%、43.9%，位居行业前列。但是在2019年，这一指标明显下滑。

年报显示，2019年，雅居乐毛利为183.58亿元，同比下降25.6%，整体毛利率为30.5%，同比下降13.4个百分点，这在行业中并不多见。

2019年上半年已经看出降势，雅居乐实现毛利82.2亿元，同比下降31.6%，毛利率为30.3%，同比减少了19个百分点。

在2019年中期业绩发布会上，雅居乐集团副总裁潘智勇曾表示，毛利下降的原因很明显，一是高毛利的收入少了，具体来说是海南的项目，毛利率达58%，占营业收入的40%；2018年同期收入为90亿元，2019年上半年入账只有10亿元。二是同期的土地成本增加，非海南板块2018年同期的成本是7500元/平方米，2019年上半年的成本为8960元/平方米，同比增加19%。

在2019年年度业绩发布会上，雅居乐集团副总裁兼地产集团总裁王海洋指出，海南限购，对房地产影响很大，尤其是2019年。但是他也表示，正是从2019年，海南的政策逐步出现调整，诸如取消落户限制、人才引进等，以及从顶层推动自由贸易岛的建设，未来对于房地产市场的支撑会越来越强大。

对于海南房地产市场，陈卓林亦保持乐观，“我个人认为，有一天还是会放开的，雅居乐在海南还有400多万平方米的土地储备，货值接近1000亿元，在未来几年，会提供很好的毛利。”

虽然下降十多个百分点，但是30%左右的毛利率在行业内并不算低。潘智勇在2019年中期业绩发布会上表示，过去一年来已经消化了海南市场对于雅居乐的不利影响，30%的毛利率是一个不错的数字，有信心未来可以做到30%以上。主要原因有两个，一是目前开始拿的地，毛利率在30%左右。二是非房产板块的新业务毛利率较高，诸如上半年雅生活的毛利率为37%。

多元业务正成为雅居乐营收增长的另一大来源。年报显示，2019年，雅居乐602.39亿元营业收入中，物业发展收入与多元化业务收入的占比为89.9%及10.1%，多元化业务收入的占比较2018年增加3.6个百分点。其中，物业发展确认销售收入541.77亿元，同比增加3.2%；物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较上年增加67.7%、11.1%及146.1%，多元化业务持续为雅居乐提供稳健的收入。

永续债增长62.8%，以新换旧降利率

（图片来源 企业公告截图）

在雅居乐2019年的财务数据中，变化较大的一个指标是永续债。年报显示，在综合资产负债表中，截至2019年12月31日，雅居乐的永久资本证券为135.67亿元，同比增加了62.8%。

据了解，2019年上半年，雅居乐发行了两笔合计7亿美元的永久资本证券，用于置换2013年发行的永久资本证券。2019年下半年的10月、11月份，雅居乐又发行合计7亿美元永久资本证券，用于若干现有债务的再融资。

据了解，永续债券也称无期债券，虽是债务工具，但带有股权融资特性，所以被列为权益类项目，在为企业发展融资同时，也能明显稀释负债率。

在负债率方面，2016年-2019年，雅居乐的资产负债率分别为66.5%、72.9%、76.1%、76.1%；在净负债率方面，2016年-2019年，雅居乐的净负债率分别为49.1%、71.4%、79.1%、82.8%。报表数据虽有上升，但是仍在可控范围内。

但在业内人士看来，如果不及时偿还永续债，后期存在利率跳升、利息大幅增加风险，并吞噬掉大量利润。

从雅居乐2019年发行永续债的目的来看，通过以新换旧来降低利率，以免侵蚀过多利润。

加大珠三角、长三角布局，摆脱海南依赖症

曾在2017年，仅海南清水湾一个项目就实现高达170亿元的预售金额，不仅成为2017年度中国房地产项目销售冠军，还为雅居乐全年贡献了占比近19%的销售额。但是，2018年4月海南实施全局限购，堪称史上最严调控，将海南清水湾拉下销售神坛。

截至目前，海南房地产市场仍实施较为严厉的调控政策，即便放开落户等，市场交易也并未有大的回温。

不过，从这两年的拿地布局来看，雅居乐正通过加大海南以外的其他城市的布局，尤其是长三角、珠三角等增长力较好地区的布局，以摆脱对于海南市场的过度依赖。

年报显示，2019年雅居乐通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式增添42幅新地块，预计总建筑面积达1090万平方米，总土地金额为472亿元，对应楼面地价约为每平方米4334元。截至2019年12月31日，雅居乐在75个城市，拥有权益预计总建筑面积达3970万平方米的土地储备。

据王海洋介绍，2019年新增投资中，40%的投资放在了长三角、珠三角两个战略深耕城市群，43%的投资分布在标准聚焦的重点城市群。在雅居乐3970万平方米的权益土地储备中，华南地区超过1100万平方米，占比27.8%；华东地区为823万平方米，占比20.7%；中西部占比16.6%，华北接近6%，海南占比12.3%，云南占比14.6%。“按照雅居乐全国均衡布局的战略，目前土地结构更加合理。”

这也反映到销售层面，在2019年1179.7亿元预售金额中，华南地区占比32.9%，其中，粤港澳大湾区为26.3%；华东地区占比27.2%，提升了近9个百分点；海南云南地区占比11.7%，同比下降4个百分点；华中和西部地区占比15.2%；其他地区占比13%。

值得关注的是，借助多元业务，雅居乐通过产业小镇、城市更新模式获取更多低价土地。据介绍，截至2019年底，雅居乐在16个城市签订19个投资协议，获取超过510万平方米的土地面积，货值超过600亿元，综合土地成本仅1530元/平方米，“地价房价比在15%以内，性价比较高。”王海洋说，其中2019年新签订10个项目，土地面积390万平方米，当年已经实现销售额27亿元。

在城市更新方面，截至2019年底，雅居乐已经完成10个项目的合作协议、5个项目的框架协议，锁定土地面积超过600万平方米，预计货值超过2000亿元，80%以上分布在粤港澳大湾区。

对于2020年的拿地策略，王海洋表示，将优化“2+3+N”的战略，加大粤港澳大湾区和长三角的布局。据了解，“2”指的是珠三角和长三角城市群，“3”包括大京津冀、中西部、海峡西岸等潜力较大将积极拓展的城市群，“N”则是机会型城市群。

新京报记者 段文平 图片来源 资料图片

编辑 武新 校对 李项玲