北方民宿怎么做？原乡里创始人谈如何在一方土地落一方情怀

曹一勇

WHO IS HE?

国家一级注册建筑师、高级工程师、建筑学硕士

全经联商业地产委员会委员

北京博地澜屋建筑规划设计有限公司总设计师

全经联商学院创新讲师

曾任邮电部设计院（后更名为：中询邮电咨询设计院）总建筑师，五合国际（WERKHART）建筑设计集团北京子公司总经理，北京华特建筑设计顾问有限公司董事、总经理

一个没有任何农村经历的人，在京郊山中村落拿了100多个农家院落；

一个做了20多年大型商业地产的建筑师，要在这些院子里做小而美的民宿。

12月初，曹一勇从北京到大理，步伐快，语速快，抽烟多。

到大理的时候，是仲冬，但彼时的大理没有任何寒冷萧瑟，曹一勇在这里过了一又二分之一天的慢生活，又匆匆赶回北京。

此次大理之行，曹一勇受聘为町隐民宿学院客座讲师。

在接受学院专访时，他用了很多肯定句，更喜欢从理念的层面解释他从建筑师到民宿的转身，对民宿行业的大势有非常清晰的结论，他也非常直接，从不避讳盈利在他接下来做民宿中的重要性，而在所有的事情里，「可持续」最为他看重。

曹一勇说：我的身份始终是建筑师，做民宿是建筑师的社会责任感使然，只是不经意的赶上了民宿的热潮。

话虽如此，30年前西装革履，近知天命之年一身布衣。曹一勇的某些部分，终是在他所创立的原乡里品牌中，慢慢融化柔软。

对得起这些村落的百年历史，我能做到

时至今日，曹一勇最主要的身份仍旧是建筑师。他在北京的设计公司名称是BUILDINGLIFE，就像他自己所说：这个身份，一辈子脱离不了。

而进入民宿，源于2015年下半年，他的公司承接了政府美丽乡村规划建设项目，作为一个专业人士，他坦言：那个时候，大家对美丽乡村所谓的改造、扶持理念，眼看着，觉得心痛。

尽管没有过任何在农村生活的经历，但这不妨碍曹一勇对乡村的珍惜。在他看来，中国的乡村，是一种自然生长的状态。越是自然生长的，越有生命力，越美。但凡有年代的村落，都是符合自然、人性规律的村落。

做了20多年都做商业地产设计的曹一勇，乍看似乎是行业的「叛逆者」。他说：到今天为止，地产对于乡村掠夺式的、侵略式的开发，是违背自然规律的。

但实际上，曹一勇的建筑观，一直如此。误解来源于人们对商业地产的偏见。对此，曹一勇做了精彩的阐释：

很多人对商业地产嗤之以鼻，认为商业味太浓。但实际上，所有的建筑，一定是研究人的审美、心理，行为。确实有一部分建筑师的出发点是自我实现，为了满足自我价值的实现。但实际上，我的建筑观，是认为建筑是排他性的，建筑提供的环境、场所，只是一个平台，一个载体，这里面永远的主角，是人，为人服务。好的建筑环境，能实现人与人、人与环境之间的情感交流，乃至，环境和环境之间的情感交流。

曹一勇对建筑的理解如此，似乎注定了他会进入到民宿领域。他说：这些古老村落交到我手里，对得起这个村落百年的历史，对传统和文化尊重，这个我能做到。

如果这是情怀，便是属于建筑师曹一勇的情怀。

原乡里，土的不掉渣

但他完全不是头脑发热、单凭情怀做民宿的人。

有一种观点：消费不是购买商品，时间才是消费的终极目的。在你的场所，能留得住消费者，一切皆有可能。

这就是曹一勇常说的，民宿是乡村旅游的顶级产品，因为民宿让停留成为可能。

两年前决定介入民宿行业，曹一勇通过市场分析认为，南方民宿已经比较火，而北方，市场需求量与供给量是不匹配的。北方不好做，却恰恰是个机会：做的人少，品牌少。

他所创立的原乡里品牌，目标不小——北京周边两小时交通圈以内的浅山区均有布点，目前在北京周边，已经签约的有9个村，开业了3个村，明年下半年，原乡里北京开业的村落在至少2位数以上——超过10个村。

这里用的单位，是村落。曹一勇接手的村子，多的闲置资源有20多户，比较小的村子也有10多户闲置房，现在签约的超过100户。

他所看重的，是北京周边相对资源没有被真正发掘出来的空闲村，甚至贫困村——原始风貌保村完好的古老村庄。

在这些村子里的改造，曹一勇的要求是：要土的不掉渣。土，是指从建筑环境、外观来看，一定是融入原始村落自然生长的状态。不要做出挑的东西、自认为很嗨的东西。

而进了室内，不能掉渣，要安全、卫生、有家的感觉——温馨，到这里还不够，最后要做到艺术品位的提升。

「不夸张的说，进到原乡里的店，客人的眼神是发光的」，曹一勇言语间几乎有激动之意。他说，尽管来之前，客人十有八九都看过原乡里的照片，但进到这个场景里面，感染力是不一样的。

这就是他说的「建筑是载体，让人与环境沟通」。原乡里的每一个场景，都能激起人儿时的回忆、情感的爆发。茶桌上、饭桌上、咖啡厅里、酒吧里，所有人都在聊：我小时候如何如何。

曹一勇说，从建筑语言来讲，这叫“场所精神”。场所跟人一样，是有内涵和主题的，引起人们情感的回忆和激发，是有生命力的。

原乡里品牌的最终目标，是进入北京周边民宿品牌第一阵列。现在已经开业3个店，目前来看，曹一勇说：验证了我的模式是可行的。

原乡里的模式是1＋N，1是接待中心，包括餐饮、咖啡吧、书吧、酒吧等。N，是N个院子，合理的是1＋6到8个院子，成为一个组团。如果一个村子院子多，可能会做到两三个组团。

每个组团的主题不一样，这和商业综合体、田园综合体原理是相同的，保证了每个村有不同的业态、空间乃至不同的文化。曹一勇说，有了核心的文化载体，它的未来才可持续，真正和市场形成互动。

不盈利？对不起，不可持续

大理和北京的民宿玩法，完全不一样。

曹一勇说，大理的客群是针对全国的，气候没有淡旺季，也不分周末和闲时。但是北京，以原乡里为例，客群是北京市区里有「都市病」的人。

在曹一勇看来，在北方做民宿，暑假旺季入住率做到90%，这不叫牛。真正牛的是，淡季入住率能达到多少，这才是最核心的，才能真正见功底。

换句话说，要做好的话，就要把文化的内涵，把周边自然景观资源和你的民宿融合起来。

就如他在接受《新京报》采访时说：成功的、好的民宿，一定是产业收益大于住宿收益。民宿不是简单解决住宿问题，不是刚需，它的核心一定是满足人们精神层面的需求。

对他来说，他所接手的每一个村子，都有它传统的优势，这种传统的优势恰恰是城市里所不具备的，只要挖掘，一定可以找到和市场的对接点，就可持续。

例如，原乡里延庆店。延庆的冬季旅游在北京有传统的优势，冰灯、滑雪场、冰雪嘉年华，比较知名。目前曹一勇还担任延庆民宿联盟会长，他以民宿联盟的名义，结合旅游委，跟延庆所有冬季旅游相关的活动打穿，资源共享，业态联动

原乡里保定店所在地是汉文化发源地之一，人文资源非常丰富。在这里，以整体的汉服设计、制作，结合传统工艺草木染，形成体验项目。

……

总之，挖掘当地没有被挖掘的资源，升值之后输出。

虽然民宿是非标产品，品牌连锁还在试水阶段，但是曹一勇非常清晰又笃定的说：我们分三步走。

第一步，民宿运营要标准化。要可量化的执行标准，检查标准，赏罚分明。一定要做到，如果这一点做不到，连锁化根本不可能。

第二步，有温度的执行。做到相对的个性。

第三步，彰显原乡里的文化。虽然现在解读这个文化还为时过早。但在原乡里，客人们十有八九都会从不相识，到相识相知，到最后成为朋友。大家聊的最主要的一个话题：儿时的回忆。「因为我们打造的产品是完全能够激发这种感受的，这可能是原乡里文化之一」。

在年末，曹一勇预言到：我认为，未来成功的民宿，分两个级别。

一种是真正的民宿。城市人抛弃城市生活，到一个地方，把生活和民宿融为一体了，只是把多余的房间用来接待客人。这一类民宿我认为能够存活，因为对他来说，民宿不盈利工具，是生活的一部分。它一定有生命力。

而民宿最终的发展，一定是要品牌化，到品牌垄断，品牌垄断背后带来的是资本。现在各个维度都在关注乡村，未来乡村酒店、客栈、民宿市场一定会饱和，从爆发到洗牌，最终规整到品牌，品牌背后就是资本。这一部分，也能够存活。

中间的这一部分，不上不下，会很难受。客群、服务难以保证，运营成本难以控制，可持续的盈利能力难以保障。如果不盈利，对不起，一定不可持续。

目前原乡里已经开业三家店

原乡里·水泉店

地址：北京延庆区珍珠泉乡水泉子村031号，近四沙路

原乡里·三司店

地址：北京市延庆区井庄镇三司村

原乡里·满城柿子沟店

地址：青州柿子沟景区

文章来源：Tinyinn町影民宿学院

图片来源：原乡里民宿&町影民宿学院