保利物业(06049.HK)：利润率受营收结构影响下滑 成长空间依然广阔 给予“买入”评级

机构：广发证券

评级：买入

核心观点：

疫情下毛利率下滑，业绩增速维持稳定。公司发布 2020 年中期业绩公告，实现营收 36.0 亿元，同比增长 27.6%，实现归母净利润 4.0 亿元，同比增长 27.4%。上半年公司毛利率 20.4%，同比下滑 3.2pct，主要是社区增值服务毛利率下滑 13.8pct 所致。公司以社区媒体等为代表的高毛利率社区增值服务受疫情影响营收下降较快，而以美居服务为代表的低毛利率业务营收高速增长，营收结构变化导致毛利率下滑。其他方面，上半年公司政府补助增长较快，且 19 年底港股 IPO 获得大量港币资金，利息收入大幅增长，港币升值也贡献了较多的汇兑损益，这些科目对冲了毛利率下滑的影响，稳定了业绩增速。

储备资源丰富，成长空间广阔。尽管 20H1 受疫情影响公司利润表表观质量不佳，但公司经营能力未受影响，社区垂直增值服务异军突起成长空间广阔。20H1 公司合约面积 4.9 亿平，同比增长 8.5%，其中第三方合约面积同比下滑 0.1%，而来自保利地产的合约面积同比上涨21.6%，大股东保利地产储备面积合计 1.98 亿平米，是公司在管住宅及商办面积的 1.25 倍，储备资源丰富。公服方面，在疫情中政府招投标几近停滞，但公司仍然新签约 66 个项目，公司在公服领域仍然有较强的竞争优势。社区增值服务方面，美居业务 20H1 已实现 19 年全年的 104%，而上半年美居业务渗透率仅 7.9%，仍有长足的成长空间。

预计 20-21 年业绩分别为 1.32 元/股、1.81 元/股。我们认为公司大股东储备资源丰富，公司在公服领域优势突出，以美居为代表的增值服务成长空间广阔，考虑到可比公司估值及公司业绩增速情况，给予公司2021 年 40 倍 PE，对应合理价值为 82.09 港元/股（最新人民币兑港元汇率 0.88236），给予“买入”评级。

风险提示。房地产市场下行；市场竞争加剧；增值服务不及预期。