购物中心规范文件之《管理公约》物业篇

这一期是《管理公约》的终结篇，我们将专门简述关于商户进驻之后对于整个商业和片区物业的使用要求和标准。商场就像是每个商户、员工的家，我们需要好好的维护它、保养它，让它一直保持美观、舒适、新鲜的初貌，才能不断的给顾客带来全新的体验和舒适的感觉。由于商场往往都比较大，包含的设施设备、公共财产等物品比较多，需要按照一定的专业要求和顺序来维护它，因此就需要人人都了解，人人都熟悉。因此《管理公约》就成了大家共同维护美好家园的说明书。同时我们也会对那些有意无意的破坏家园，违反管理规定的行为和组织给予应该承担的责任。这一篇中有详细的说明已经对于违反规定的行为的处罚措施，内容相当详细，希望能够给到大家帮助。

本文内容是以第一人称公司委托第三方物业公司管理为基础的编纂的，在实际使用过程中比较常见，可以直接使用。当然也有一些商业管理公司本身具备物业管理的资质，同时自己经营商业由自己的公司来进行物业管理，这份资料做简单修改同样适用。

第十一章 物业管理

****购物中心委托****购物中心物业管理公司（以下简称物业公司）负责****购物中心物业管理工作，并向****购物中心内经营商户收取物业管理费，具体收费标准见经营合同约定。

一、委托管理事项

商户主要委托物业公司管理以下事宜：

1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、休息处。

2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施设备、电梯、 新风系统、水泵 。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。

4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。

5、垃圾的收集、清运。

6、交通与车辆停放秩序的管理。

7、商业楼宇之外维护公共秩序，包括安全监控、巡视。

8、管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料。

二、权利和义务

（一）商户权利义务

1、认同《****购物中心管理公约》并将其作为经营合同的附件，要求其员工和物业使用人遵守。

2、负责经营管理区域内的秩序维护及卫生清洁。

3、检查监督物业公司管理工作的实施及制度的执行情况；

4、审核物业公司提出的物业管理服务年度计划；

5、监督委托物业公司管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

6、对物业公司提供的各项服务进行监督，并提出意见。

（二）物业公司权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度；

2、按合同及《****购物中心管理公约》之规定，对商户和物业使用人违反《****购物中心管理公约》的行为进行处理；

3、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不将本物业的全部管理责任转让给第三方；

4、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，经双方协商后由物业公司组织实施；

5、向商户（商户和物业使用人）告知物业使用的有关规定，当商户和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

6、负责编制物业管理年度管理计划；

7、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。

三、物业管理服务质量承诺

（一）物业公司须按下列约定，实现目标管理。

1、房屋外观：完好率98%；

2、设备运行：按照设备要求建立维保制度，定期保养，做到设备运行正常，无事故隐患；

3、房屋及设施、设备的维修、养护：维修按承诺的服务时限标准执行，维修及时率90%以上，维修合格率100% ；

4、公共环境：公共垃圾箱日产日清；

5、绿化：室外绿化定期养护，设专人管理 ；

6、交通秩序：道路畅通，车辆停放整齐有序；

7、消控、保安：商业楼宇之外及监控室24小时保安值班，杜绝重大火灾事故，重大治安事故的发生；

8、急修：10分钟内到达现场，特殊情况不能到达现场需在规定10分钟内作出反馈；

小修：20分钟内到达现场，特殊情况不能到达现场需在规定20分钟内作出反馈；

9、商户和物业使用人对物业公司的服务满意率达到85%；投诉处理满意率达到95%。

10、中央空调效果：达到****购物中心使用方对中央空调的要求。

夏季制冷时间为：5月上旬至9月下旬，温度控制在26度±2度。

冬季供暖时间为：11月15日至3月15日，温度控制在16度±2度。

四、物业其他费用标准及支付方式

受物业公司委托，合同期内由****购物中心代为向商户收取以下各项费用：

1、垃圾清运费：

1）生活垃圾费：指餐饮类商户产生的垃圾，每年按市场价格向商户收取；

2）建筑垃圾费：指商户装修改造产生的垃圾，根据商户商铺的建筑面积收取；

3）上述垃圾如商户愿意自行清运，可在遵守****购物中心相关规定的情况下，自行联系外部单位进行清理，费用自负。

2、水费：根据自来水公司规定的商业用水收费标准，按月收取。

3、电费：按电业局规定的商业用电收费标准收取，实行电卡管理办法，随买随用。

4、空调费：按照空调计量表实际用量交纳。

5、维修费：参见物业公司《维修价目表》，并按照物业公司规定收费。

五、****购物中心设备设施

（一）****购物中心基本数据

****购物中心是高质量多功能的建筑，包括以下部分：

地上一层到地上四层为商业

地下一层为停车库

（二）****购物中心主要系统技术说明

1、楼宇自控系统

****购物中心由完备管理系统监控下列机电系统：

1）空调及通风系统；

2）高、低压配电系统及照明系统；

3）给排水系统；

4）火灾自动报警及灭火系统（仅消防中控）；

5）安防防盗系统（仅安防监控）；

6）电梯系统（必要部位）；

整个系统由中央控制系统和远程独立智能控制站组成，所有的机电系统监测控制通过内部网络系统完成集成控制。

楼宇自控系统由电脑工作站，CRT显示终端，打印机，彩色图像商铺，智能控制模块，直接数字控制器等组成。

2、垂直运输

电梯：6部电梯

承重：1000公斤

自动扶梯：3部自动扶梯

3、暖通空调系统

夏季：室内温度： 24-26度 湿度≤ 70％ （国家设计标准： 夏季相对湿度60%）

冬季：室内温度：16-20度 湿度≥ 50％（国家设计标准：冬季相对湿度40%）

新风换气量：25立方米/小时/人（国家设计标准：20-30立方米/小时/人）

4、电气系统

正常供电

电压：380伏/3相5线制/50赫兹

配电负荷：

普通租区 150瓦/平方米

餐饮 300瓦/平方米

计量用电表安装在强电竖井内

照明灯具：地下车场配有自备电池的照明灯具

应急电源：****购物中心应急照明箱内有蓄电池充电系统，可提供90分钟应急照明。

5、安保系统

****购物中心的主要通道口及主要部位安装了摄像机，摄像机连接****购物中心闭路电视监控系统，由安保人员对摄像画面进行24小时监控。闭路电视监控系统位于消防控制中心。

6、建筑结构

****购物中心为钢筋混凝土建筑，所辖经营场所楼板承重350千克/平方米、餐饮区厨房部分楼板承重350千克/平方米（国家设计标准：350千克/平方米）。

7、停车库

****购物中心停车库位于地下一层。

停车库管理系统包括付费装置、闸口机、车位显示牌及中央呼叫系统。

8、消防安全设施

****购物中心的消防系统根据消防规范安装了以下设备：

火灾自动喷淋头

火灾自动探测报警系统

设置防火分区

正压送风系统

消火栓箱附灭火器

消火栓水带及阀门

手动报警按钮及警铃

紧急广播

排烟系统

消防泵

六、物业管理规定

****购物中心内的所有工作人员，包括****购物中心员工、各商户聘用的正式或临时雇员、以及作为营业人员直接参与现场营业或服务的商户业主，均必须服从****购物中心统一的物业管理，遵守以下物业管理规定：

（一）物业日常管理规定

1、 建筑物日常保养

1．1 商户商铺内的一切装置、设施、家具之保养、维修、更换等，概由商户负责并承担费用。亦可委托****购物中心物业管理部门（以下简称物业管理部门）代办，但费用由商户支付。

1．2 商户商铺内的玻璃幕墙/铝合金的清洗由商户负责，但不可用硬物、油漆或其他化学药剂擦拭，以免造成损坏。亦可委托物业部门保养，但费用由商户支付。

1．3 商户商铺内的风口、风槽须经常进行保养，以保证空调、通风及供暖系统的使用效果。

1．4 商户商铺内的喷淋头、烟感器等须定期除尘，而不得移动、卸掉或遮盖。

1．5 请正确使用室内电器，并须经常检查商铺内的电路，防止电线老化，切不可超负荷用电，以免发生人身伤亡、财产损失。

1．6 请勿把废弃物丢入各渠道、卫生间下水道等，否则需负责清理、疏通费用。

2、 ****购物中心的管理限制

为了加强对****购物中心的管理，保障****购物中心的安全和全体商户的切身利益，使****购物中心成为管理一流的商业物业。为此，请****购物中心各商户遵守以下限制措施：

2．1 商户不得悬挂、安装任何物体（包括各类天线、杆状物、窗栏栅或窗花、招牌等）于外墙任何部分，或使任何物体从建筑物内伸出建筑物之外墙。商户不得干扰、拆除、搬移或更改建筑物本身内外之公共天线和装置物。

2．2 为避免损害公共地方的观瞻和形象，严禁在任何窗户、走廊、楼梯和公共地方晾晒衣物和其他物件。

2．3 商户如欲在自己商铺的门口安装铭牌（广告牌）等，必须事先向经营部门的运营管理部门提出申请，经运营管理部门审批后，再交至物业对装修装饰情况进行审批，所有广告宣传品的安装，统一由运营管理部门联系并实施。同时，各商铺之窗户、外墙及任何公共地方、公共设施上装置任何标记或展示任何形式广告、海报、通告或文字物件，都必须事先通过运营管理部门和物业管理部门同意。

2．4 在未得到所属物业部门同意之前，商户不得附加建造任何之洗手间、淋浴间之类的设施；切勿在建筑物内任何部位装置重型之物件，包括保险柜、大型仪器设备、重型机器、水池、养鱼水箱或水缸等物体，避免影响楼板负荷及出现渗水情况。

2．5 谨此提醒各商户：更换玻璃幕墙是非常费时及昂贵的，请对现有之玻璃、铝质材料、窗把手等正当使用及特别保护，在出现紧急、消防等特别情况下，商户方可开启窗户。另请各商户在下班前注意检查窗户是否锁好。

2．6为了公众利益，****购物中心商业项目内不得饲养、收留宠物；不得携带宠物进入****购物中心经营场所之内。

2．7 为了****购物中心的安全，严禁各商户商铺内人员在****购物中心通宵停留或作为宿舍用途，商铺内不得烹调及煮食（指定经营餐饮业商铺除外），任何人士不可在公共区域用膳或抽烟(吸烟人士请到物业管理部门指定吸烟区域)。

2．8除非事先书面申请而得到物业部门书面同意及安排，否则严禁任何人士或团体在公共区域内进行商业性摄影、录像等活动。

2．9未得到经营部门和物业管理部门批准前，商户不得在本物业商铺外或公共地方进行推广活动，以及派发传单、广告、赠品或张贴宣传品等。

2．10商户不得在自己商铺范围外占用公共地方，所有通道、楼梯、出入口、电梯厅廊及公共使用的地方必须确保通畅无阻，严禁放置物品和占用。物业部门毋须预先给予任何通知，将用有效的办法处理禁放之物，而不须承担任何责任，处理过程所有的费用概由有关商户负责。

2．11 商户须共同保持****购物中心内所有管道出入口的通畅，不得封死以致不能维修或检查，所有检查活门、渠盖等都不能安装或放置任何物品影响正常开启，防烟门须处于常闭状态。

2．12商户不得在****购物中心范围内贮藏任何危险物品，例如：炸药、爆竹、有毒化学物品等。

2．13 除物业服务中心特别指定外，所有载客电梯不能用作载货。

2．14 商户必须减少由其商铺内所产生的噪音，避免造成他人不便。严禁发出导致对其他商户骚扰或不便的噪音，否则物业管理部门有权进行制止。

2．15 商户必须确保在其物业商铺内所摆放、展示或出售之货物或食品无厌恶气味扩散出商铺外，而造成对公众的滋扰行为。

2．16 商户不得对建筑物内公共设施的水喉、水管、阀门、设备等做出修改或增加接驳等工程。商户不得倾倒污水或淤泥于公共地方、洗手盆或其他排水设备等处，并需对此行为所造成之破坏进行赔偿。

2．17****购物中心商业物业在每一楼层设有：自动/手动警报系统、自动喷洒系统、室内消防栓及软管卷盘系统、防火门、裙楼及地库的防火卷帘等。另大堂及走廊都装有自行启动的应急灯。以上各系统是为了保障商户的安全，由物业相关部门的专业人员管理，任何改动和维修必须事先得到物业相关部门批准，及指定专业消防承建商施工，以保证系统保持良好运行状态。

2．18****购物中心商业物业采用封闭式管理，在非开放时间禁止人员进出****购物中心，特殊情况必须进出者，需要经安保部门同意，并办理相关手续。

2．19为了节约能源，请各商户下班前配合物业管理部门做好节能降耗工作，注意关好空调开关，以便减少空调费用。

3、 公共地方清洁及室内清洁服务

3．1 物业服务中心聘有专业人员负责公共地方的清洁卫生，并随时进行保洁，敬请商户给予支持及合作，共同保持公共地方的清洁。

3．2 商户不得放置任何物品、家具、垃圾等在楼梯、电梯门外、楼梯、走道、大堂等公众地方，商户的任何大型废弃物（例如家具类）、包装物，必须自费即时搬离****购物中心，不得阻碍任何公共地方。任何在公众地方摆放的物品都将会被搬走，其相关费用将由有关商户负责。

3．3 包装物只能在商户的商铺内进行拆卸，其它垃圾用袋装好放置在指定之处。

3．4 公共地方保持清洁，人人有责，切勿随地吐痰或弃置垃圾，更不可在墙面上涂鸦；切勿从窗口抛弃杂物，以免危及他人而导致诉讼。

3．5 物业服务中心为卫生间配置消毒液、干手机、洗手液等用品，只能使用不准拿走，如发现拿走者，物业服务中心将对其处以赔偿金（赔偿金额由物业服务中心确定）。

3．6 商户商铺内的垃圾需自行收集，用牢固之胶袋盛装并扎好袋口，运送到物业管理部门指定之处堆放，切不可将垃圾堆放到非指定地点，以免影响其他商户之利益。物业服务中心每日定时将垃圾集中清倒。

3．7 商户所使用的垃圾容器，盛装器皿必须符合物业管理部门之规定。

3．8 物业服务中心指定专业的灭虫灭鼠公司对****购物中心公共地方进行灭虫，以防止害虫及老鼠滋生。商户商铺内如需灭虫灭鼠可与物业服务中心联系，费用由商户支付。

3．9 洁净的环境需要持续不断地进行清洁工作，恳请商户给予支持。为了达到更高的清洁标准，谨请商户留意通道、电梯等公共地方，如有不干净和湿滑之处，立即通知物业服务中心保洁人员予以迅速处理。

4、 保安值勤及****购物中心人员进出管理

4．1****购物中心公共地方24小时均有保安人员值勤巡逻，以保障****购物中心之安全。保安人员在值勤中，经常会对陌生人士及认为应该查询之人士进行询问和查看证件，请商户理解并配合。

4．2为确保****购物中心内部之安全，保安人员会要求长时间逗留人士离开。

4．3商户在接收物业时，必须向物业服务中心提供不少于两位代表的名单与联系电话等资料，方便物业服务中心于办公时间和非办公时间与其联系，特别是提供非办公时间联系人的资料，有利于出现紧急情况时保持接触与及时知会。日后资料如有变动，商户须立即告知物业服务中心。

4．4商户须对其使用物业的一切行为负责，小心门户，确保安全。倘若物业管理部门于非办公时间发现物业门窗未锁妥或有其他可疑之处，物业服务中心将尝试联络用户指定之人士，倘若在合理的时间内未能接触到该指定人士，物业服务中心将会采取认为合理的处理措施而无须承担责任。

4．5商户如有大型推广活动而吸引大量的人流时应先知会物业管理部门服务中心，以便安排和予以协助，避免发生意外或对其他商户造成不便。

4．6为保证商户之车辆安全，保安人员会随时核对行车执照和有关牌照、证件，敬请商户及雇员见谅。

4．7商户如发现可疑人物及意外事故，请立即知会物业管理部门服务中心或直接向公安部门报告。商户直接向公安部门报告后应立即知会物业管理部门服务中心，使保安人员能迅速行动以配合公安部门处理问题。

4．8提请商户注意：不可在室内存放大量现金、贵重物品；如员工离职时，建议商户更换门锁或门锁密码；建议商户自费向信誉良好的保险公司投保，以减低风险和损失。

4．9商户需了解并承诺：在与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所用物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定，并承担连带责任。

4．10商户需了解并承诺：商户与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同规定除外），如果商户商铺内发生失盗、伤亡等事件，物业管理部门具有协助公安机关工作的义务，不对事件承担直接责任。

5、 地下车库管理及服务

5．1公司停车场分公用停车场和收费停车场两部分，实行日夜24小时值班制度，由物业安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。

5．2地下停车场实行有偿使用。

5．3车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。

5．4驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离。

5．5停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。

6、 公共责任及行为管理

6．1所有商户必须遵守****购物中心物业管理所有细则，以保证****购物中心总体形象及所有商户之共同利益。

6．2如因商户个人行为（含其员工行为），造成对****购物中心、其它商户、消费者的财产损失或人身伤害，其责任由商户全部承担，所有费用由商户全部承担。

（二）紧急事件的预防与处理

紧急事故虽不可能经常发生，但我们必须为应对这些事故作好充分准备，以尽量减低受伤和损坏的程度。本手册不可能对各种紧急事件做出具体规定，遇有其他紧急事故，请根据当时情况做出适当应变措施。以下资料，是特别为协助商户预防和处理紧急事故时而用。

1、急用公共电话号码

☆ 报 警：110

☆ 火 警：119

☆ 急 救 专 线：120

☆ ****购物中心保安热线（24小时服务）：

2、物品清理的重要意义

商户须定期检查清理商铺内存放之物品，以免造成阻塞，妨碍危急时逃生之道；移走任何可能促成火灾及危害安全之物，例如纸张、易燃化学品、旧布等，其他易燃物品均应在使用完毕后随即妥善存放或处理。

3、意外和医疗抢救

3．1在意外情况下大家应尽量保持镇定；

3．2尽可能获取有关损伤的准确资料；

3．3拨打120电话请示提供急救医疗服务；

3．4使伤者处于温暖及舒适的状态，并加以陪护；

3．5通知物业管理部门服务中心或****购物中心保安员有关意外的详细情况，包括所属商铺、地点、姓名、地址、电话号码、目击者等。

4、恐吓事件

如发现营业区域有爆炸装置，或接到此类的恐吓电话，请采取以下措施：

4．1从对方口中尽可能套取下列资料：

a、装置的类型及放置的位置；

b、拟定的投放和引爆时间；

c、对装置形状的描述；

d、对方习惯采用的字眼；

e、记录接到电话的时间、挂断电话的时间；

f、记录对方声音的特点（即男、女、年青、年老、结巴、口音、镇定、惊慌、粗俗、斯文等）及背景的杂音等。

4．2立即通知物业管理部门服务中心，并联系公安、消防部门报警。

4．3检查四周，看看有否发现可疑物品，如有发现，千万不能移动或自行处理。

4．4在没有发现可疑物品或确认存在危险情况下，不要四处宣扬，防止造成大面积恐慌，影响正常营业秩序。

4．5做到所有资料保密。

4．6服从公安人员指示。

5、罪案与保安

5．1 现代化商业中心，会发生偷窃、诈骗及其他不法行为，甚至抢劫或更严惩的罪案皆有发生的可能。

5．2 遇有盗窃、抢劫、骚扰、袭击或其他罪案，即向物业管理部门现场保安或向警方报案。

5．3 所有案件均要向物业管理部门服务中心报告，并把已采取的行动具体知会物业管理部门服务中心。

5．4 停车场内常会发生恶意毁坏及其他罪案，如遇形迹可疑之人，应立即告知物业管理部门服务中心。

6、地震

6．1 保持镇定；

6．2 切勿使用电梯；

6．3 如地震时身处电梯内，待一有机会便立即离开；

6．4 不要躲在楼梯底下；

6．5 躲在桌子或坚固的结构下寻求庇护；

6．6 远离窗户，玻璃隔板、架或悬着物件；

6．7 准备应付随后可能多次的余震；

6．8 如****购物中心受到破坏，立即通知物业管理部门服务中心；

6．9 切勿夸大报告。

7、暴乱与群众示威

遇有群众骚动或在****购物中心附近举行示威、暴乱，应锁门、关窗、远离窗户。商户有权自由决定是否离开****购物中心，但亦应顾及自身安全及避免引起不必要损害，并要接受公安或物业管理部门服务中心之劝告。

8、天气危险

8．1 台风

物业管理部门服务中心的管理人员及保安人员，会在收到台风警报信息时检查屋顶有及所有窗户。确保所有水道无淤塞、所有门窗都关闭好。商户收到防台风通知后应按防风要求作好安全工作，商户如需帮助，请与物业管理部门服务中心联系。

8．2 水浸

A如遇地下停车场有可能发生水浸时关闭所有的电源；把有可能受损的贵重物品（如汽车等）移往高处；将人员疏散到安全的地方。

b水浸之后检查财物以确定损失；抽除积水，以减少对楼宇结构造成更大损失和破坏环境卫生；加强保安做好防范措施，防止抢掠或盗窃进入****购物中心。

图片取自网络

关于《管理公约》的介绍今天就圆满介绍了，希望能够给大家带来一些工作上的帮助，以后我们还有关于店铺装修、进场、管理的相关文件会陆续给大家展示。

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