6月起 楼市或迎来“瓢泼大雨”！时隔1年 高层48字表态房价走向

最近一周时间，我们看到各个城市打压房价的动作加快了。

5月21日，北京严查发布委托手续不全、虚假宣传“不限购”、炒作“学区房”，以及违法群租、违规租赁等行为，21家房地产经纪机构被查处。

5月23日深圳市住建局消息，对二手房挂牌价格虚高的楼盘第一时间进行核查，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查。

仅过两天，据证券时报报道，深圳楼市监管再升级，超20万元/平方米备案信息被紧急撤回。

不光是一线大都市，还有不知名的四五线小城，也在发出不寻常的信号。

5月25日，安徽省无为市住建局向澎湃新闻记者确认，暂停执行取消商品房2年限售等支持房企发展政策。

换句话说，当地本来要取消商品住房2年限售政策，完善商品房项目预售管理，调整商品房住房价格备案等政策，仅在发布5天后就撤回了。

无为是安徽芜湖代管的一个县级市，虽然体量不大，但却成为今年以来第12个撤回涉房政策的城市。

根据中原地产张大伟发布的数据，今年已经有广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州、淮安、宁阳等12个城市出现“一日游”。

啥叫“一日游”？

以上这些城市，大部分都是在发布“松绑”楼市政策后迅速撤回。

不管是降首付，还是给予购房补贴，或者是重启棚改货币化，无论耍多少“花招”，最终都偃旗息鼓了。

为什么各个城市突然对房地产下狠手了？

原因很简单：时隔1年时间，我们又看到了最高层面定位“房住不炒”。

近日高层发布的报告中，关于房地产的描述如下：

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。”

短短48个字，是针对房价的坚定表态。

这意味着：稳房价、稳地价、稳预期，再度从顶格层面确立。

我们需要搞明白以下3个问题：房住不炒从什么时候开始提出？提出后房价表现如何？今年来提及频率有多高？

1，海通证券梳理了关于房住不炒的提法：在2016年12月中旬的高层经济工作会议上首次提出，随后2017年、2018年各提及了一次，2019年分别在3月、4月、7月、12月份提及了4次。

2，2018年百城房价指数涨幅不过5%，2019年百城房价指数已经降到了3%，2018、2019年的下半年，全部都是出现了土地流拍、降价促销的现象，除个别城市房价有所表现以外，大部分城市的均价都保持了平稳。

3，今年以来，前四个月，房住不炒提及了4次，加上5月份央行一季度货币政策报告提及了一次，还有此次报告提及的1次，5个月时间已经提及了6次。

不难看出，“房子是用来住的”这个说法提及的次数越多，房价走稳的可能性越大，从过去两年的楼市趋势就能看出来。

正是在这种持续的“稳房价”压力下，各个城市才不得不反复撤回宽松的涉房政策。

从这个角度来看，笔者认为，6月份进入盛夏之后，楼市也可能会迎来“瓢泼大雨”。

理由有三。

1，一二线城市的调控政策必然会收紧。

北京、深圳同时出手，意味不言自明。

深圳前段时间传言经营贷流入楼市，又有百万喝茶费重现，一二手房价倒挂引起人们哄抢限价盘，二手房挂牌价虚高此次被调控瞄准，完全符合预期。

北京今年虽然房价保持平稳，但成交量持续攀升，最近两天还拍出了三宗高价地，作为全国楼市的风向标，也迎来了调控收紧。

所以，对全国调控来说，一线大都市的房价稳定与否，是市场关注的焦点，未来的政策只会继续收紧，不存在有再度放松的可能性。

2，各路资金绕道进入楼市的渠道会被“封锁”。

前段时间，央行和银保监会接连发声，对两路资金流入楼市做出了限制。

比如名下公司有一套全款房子，拿出来抵押7成，然后用这笔钱买房做首付，无形中加大了购房杠杆。

比如所谓的“保单贷”，套出资金后充当购房款，也被相关部门叫停了。

在5月26日，21世纪经济报道记者从银保监会获悉，今年的工作重点之一就是坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化。

3，6月份后，房企负债压力将达到顶峰。

除了调控政策收紧，资金流入楼市的遏制之外，开发商的负债压力，也会成为降价打折的导火索。

数据显示，2020年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。

从这个角度来看，如果6月份开始还不加大回款速度，开发商的债务压力就会达到年内的峰值。

换言之，6月份开始，大量中小城市，尤其是中西部的四五线城市，新房降价打折的情况会出现蔓延，随之而来的，可能是二手房挂牌量增多，小城市土地流拍潮再现。