重庆楼市高考题:把大渡口的房子卖给有钱人

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楼面单价3500元到5200元，这个区域只用了三个月。

在半年多来的土拍市场里，一个频频出现的区域总能引来市场热切又带有质疑的新鲜目光，那就是大渡口。

在城市迅速成长的时代，在这个“意想不到”往往会等同于“战略眼光”的时代，谁知道哪里会是下一个“让你高攀不起”的区域？

越来越多的房企进入大渡口，与此同时，重庆也进入了改需市场。此“时”此“地”，市场应该思索的是，这片价值洼地的分量该如何掘取？

从边缘到中心

春江水暖鸭先知。一个区域的火，首先是从土地市场的火热初现端倪。

今年5月，首入重庆的千亿级房企金地以18.55亿拿下大渡口地块，楼面单价5202元/㎡，无疑是上半年重庆土地市场最引人瞩目的新闻之一。

至此大渡口土地市场热度达到高潮。

回顾大渡口发展历史，作为市场发展相对滞后、受关注度较低的一个主城区域，大渡口从2012年开始，才开始先后有雅居乐、佳兆业、华润、绿地、融创等房企进入。真正的峰回路转是从去年下半年开始。大渡口变身为主城土地供应的主力，吸引了更多的品牌房企进入。去年10月，华宇地产以4.55亿的总价拿地，首次进入大渡口区。11月，大连万达进入大渡口，传闻已久的万达广场项目终于落户。

这波热度一直延续到今年。2月，旭辉拿下大渡口钢花影剧院地块。5月，深圳中洲首次入渝，拿下大渡口钓鱼嘴地块。紧接着，就是荣盛、金地、荣安、金科……据统计，去年和今年上半年，重庆房地产市场新增了中铁建、荣盛、新天地、金地、融信、荣安、中洲7家国内知名房企，其中3家都进入了大渡口。

大渡口房地产开发进入高潮

今天的火热拍地意味着明天大批住宅和商业的落地。未来，大渡口将与蔡家、龙兴、李家沱等新兴区域一道，成为重庆楼市下一波开发热土已毫无疑义。

可见的是，还会有越来越多的大渡口区土地走上土拍市场，这个过程，也是大渡口从边缘到中心的过程。

而当下的这一波土地拍卖，背后的大背景是重庆已由刚需市场转向改需市场。一个新进入的区域和一个新展开的市场，是放在这些新晋“地主”们桌上共同的考题。

新兴市场考验“初来乍到”者

“从大渡口的开发历史来看，这一次品牌开发商集体进驻大渡口，不论从数量或是质量来看，都是前所未有的，而且其中大部分开发商都是首次进入该区域。”业内人士如此表示。

由此，也有人发出担忧：这些初来乍到者到底能不能hold住大渡口市场？

速晨君从一份专业研究报告中了解到，自2011年，大渡口迎来第一批集中开发。从产品上看，这一波开发大都集中在容积率为3到4，刚需高层产品占绝对主流。从开发商上看，除了本土大佬晋渝，其余量级都相对较小。

“2017年的这波开发已开始有了质的改变。”以上业内观察人士表示，从开发商品牌来看，已出现了旭辉、中铁建、荣盛、金地等地产大佬的身影。开发商拿地有两个明显特征，以自然资源为优势的地块容积率均在2左右，产品开发以洋房、别墅为主，以商圈配套为优势的地块容积率相对高些，产品开发以商圈大平层为主。可以看出，大渡口改需时代已到来。

究竟，大渡口市场因为什么被众多开发商看好？全系改善型产品是否能HOLD区域市场？

发展中的大渡口

今天的大渡口，用一位老大渡口人的话来说，“要吃东西有文体路、步行街，要吃烧烤有大雁、九宫庙、新山村，买点小穿的，有新天泽，新世纪，重百，壹街区，要买大牌，坐轻轨出去买，大渡口最安逸，啥子都齐全，又不打挤！”

这是生活在大渡口的人才可以切身体会到的安逸，也就是——宜居。大渡口的宜居，从大渡口所规划的新兴产业就可以窥到。节能环保、信息服务、文化休闲旅游业，就是大渡口新兴发展的三大产业。

大渡口区水陆空轨道现代化交通要素齐备。即使是现在，也可以半小时到达江北国际机场，15分钟抵达龙头寺火车站。到了2020年，将有包括轨道二号线，轨道5号线、轨道5号线直线、轨道十二号线、滨江城市快轨、江津-跳磴城市快轨等多条线路覆盖大渡口区全区。

大渡口交通图

“与照母山等区域相比，大渡口的交通和商业配套更加成熟，这对于改需产品是一大重要前提。其次，大渡口的低密度人口所带来的宜居环境，同样也是改需产品所必须的。”业内人士表示，但即使是拥有可预见的发展前景，着落到眼前，大渡口依然给重庆人以边缘化的固有印象，而这个印象的打破必定需要时间和发展的双重努力。

双剑合璧的第三次出招

大举开发的历史只有短短的几年，终于在改需时代火起来的大渡口市场，要跟上其他区域的发展步伐，需要有底蕴和实力兼具的开发商。在文章开头大举进驻大渡口的房企大军里，虽绝对不乏这样选手，但对于大多数“初来乍到”的开发商们，是否会水土不服？他们要交出怎样的作品，方能脱颖而出？

我们也许可以从今年2月首次进入大渡口、拿下极有代表性的地块之一重钢地块的旭辉和东原身上，找到房企努力挖掘大渡口洼地价值的缩影。

长河原，是旭辉和东原将在钢花剧院地块上呈现的产品。这不是东原与旭辉的第一次合作。从九曲河江山樾到南滨路上的铂悦澜庭，可以看出东原和旭辉逐渐增强的默契。

两家企业双剑合璧的第三次出招的长河原，根据市场大趋势，定位为高端改善型产品，它会为大渡口市场带来哪些亮点，速晨君试列举两家各自长处，也许可从中一窥端倪。

长河原项目效果图

从旭辉来看，近年来旭辉逐步提高中高端改善型住宅产品比重，中高档改善型产品占了65%。2015年，旭辉推出高端产品线“铂悦系”。产品三大主张为：“演绎现代经典、回归生活本源、追求价值延续”，旨在为城市精英人群提供高品质、高品位的生活方式。可以说，旭辉在打造高端产品方面看点多多。

对于东原，客群和社区服务则是显而易见的优势。一份来自国内权威机构赛惟咨询的数据显示:在2017年上半年客户满意度调查中，重庆东原在产品服务体验上得分高达95分，超越行业平均水平14%；在社区运营维度上得分高达88分，超越行业均值22%，晋升全国地产标杆行列。用一位业内资深人士的话来说：东原的高端产品与传统开发商追求的“土豪”完全不同，他们是在为有时代精神的高知高净值客群服务。

这样的合作产生出了极具优势的产品闭环，让长河原的表现更加值得期待：它将是轻奢大平层，同时也是大渡口区域内唯一的同时兼具商圈资源和江景资源的产品，这样的高端改善型产品让大渡口在重庆新到来的改需时代可以同步其他区域。

长河原开放现场

如长河原这样的高端改需产品，相对于大渡口之前普遍的刚需产品，无疑是对大渡口人居质量的重要升级。但它的出现并非偶然。大渡口区域价值飞升、市场产品需求升级、实力品牌开发商进入，才是揭开大渡口改需大幕的市场之手。

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