房地产项目招投标成本控制研究论文

房地产项目招投标成本控制研究论文

1招标文件的编制

招标文件既是投标单位编制投标文件的依据，也是招标单位与中标单位签定合同的基础。招标文件提出的各项要求对承包方和发包方都有约束力。因此招标文件的编制对于顺利完成招标工作，控制工程造价十分重要。招标文件的内容主要包括工程概况、承包方式、投标报价依据及要求、材料供应方式、工程付款及结算方法、工程质量和安全的控制等相关内容。根据房地产项目开发的实际情况和市场变化，在成本控制中应对相应条款进行有效约束。

(1)明确投标报价的依据及要求。

招标报价的主要计价方式分两种:定额计价费率招标和工程量清单计价招标。目前一些企业在总承包单位招标的计价方式中，主要采用定额计价费率招标的方式，分部分项的计价规则和单价计取均套用定额，而投标单位主要在费率报价上进行优惠和竞争。这样的报价模式使项目在完成扩初设计后就可以开始进入招标阶段，而不是必须等到所有的施工图完成后才开始，在总承包单位的选择上至少提前了2至3个月。即使日后工程图纸变更，定额计价费率招标也为后期因变更而产生的费用约定了调整依据。工程量清量计价方式在计价方式上简洁明了，投标单位在总价和单价上充分竞争，报价依据以企业定额为主并结合市场的价格水平。但投标方为了能实际中标经常会利用报价技巧，采用不平衡报价的方式，以低总价高单价的方式进行报价，这就为房地产项目在后期的造价管理上提出了难题。在房地产项目的招标中，工程量清单计价方式一般在市政园林景观、室内装修等实际施工期短、工程量明确的项目中应用较多。

(2)明确人工、材料等市场要素价格的动态调整。

近些年，人工价格的约定已成为项目能否顺利完成、承包方是否有利润的主要决定因素。不同项目因开工时间及项目所在地的不同，在人工价格的调整方式上也各有差异，控制的效果也相差较大。除此之外，主要材料的采购及定价是影响工程成本的另一重要因素。建设项目所需的材料和设备费用一般占项目总成本的60%以上。因此，在招标文件中应明确合同工期内发包方与承包方在市场要素价格波动中各自承担的责任与风险，同时明确人工、材料等市场要素因市场价格波动而实施的动态管理方法，明确价差的合理计算口径及调整公式。

2评标阶段

2.1评标工作

评标是招投标过程中的核心环节。评标工作必须遵循公平、公正、科学、择优的原则。目前的评标方法主要包括经评审的最低投标价法、综合评估法或者法律、行政法规允许的其他评标方法。房地产项目在招标阶段，需要根据实际招标内容的不同而采用适合的评标方式。经评审的最低投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。采用此投标价法，中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准，并且经评审的投标价格最低。电梯、铝合金门窗等项目的"评标方式较多采用此方法。而采用综合评估法评标时，中标人的投标应当最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准。无论采用哪种评标方法，在确定中标人之前，还需要对投标内容进行详细的评审和分析，对投标研析行业视角书中存在的遗漏进行必要的补正，对投标书中的承诺进行仔细审核，进一步确认投标内容的真实性、有效性和合理性，从而减少合同履行过程中的争端和扯皮现象。

2.2询标工作

询标会议主要应明确在招投标过程中应明确而未明确的事项，同时进一步了解投标单位的企业实力和项目经理的工作业绩。对投标文件中存在的矛盾、错误及不清的地方要求投标方予以说明，同时对投标报价做进一步确认。询标工作是对投标报价的进一步合理的控制，是招投标阶段成本控制的深化。

3合同签订

在确定中标单位后，招标人向中标人发出中标通知书，并在约定的工作日内签订工程合同。工程合同的类型一般可分为总价合同、单价合同、成本加酬金合同。在房地产项目招投标过程中应结合招标项目的不同特点来选择合适的合同类型。项目规模的大小，工期的长短，工程施工的复杂程度，设计图纸的完善性，人力及物价的波动等因素都会影响施工合同类型的选择。作为发包方，应结合自身的利益，综合考虑项目的各种因素和承包人的承受能力，在合同类型的选择上占据主动权，从而实现工程成本的有效控制。在合同条款的起草和编制过程中，应注重有关风险和责任的约定，应尽}备风险量化，责任明确，公正地维护双方的利益。合同条款的约定还应与招标文件中实质性的内容相一致。招标文件、询标纪要等招标阶段的资料均为合同的组成部分，随合同一起有效，因此必须保持合同条款与前期造价文件的统一。

4结束语

总而言之，房地产企业只有牢牢把握招投标阶段的各项工作，才能在选择优秀承包单位的同时，全面降低工程造价，使工程成本得圈恰理有效的控制。