城市高端住宅策划的过程与反思论文

城市高端住宅策划的过程与反思论文

摘要：经历了多年的工作积累，建筑策划可以说是在每次工作中都会运用到，如今再次有机会学习庄老师的《建筑策划导论》，希望能将所学的理论知识与实际工作经验有机的结合起来。由理论-实践-理论的研究过程，为今后的再次实践提供了扎实的理论基础。本文将从一个实际案例入手，通过这个案例中建筑策划的运用，总结了这个项目中建筑策划的成果与反思。

关键词：建筑策划；北京地王；高端住宅；城市别墅；统计数据；调查问卷；下沉道路；反思；

一、框架的建立

建筑策划是由发展方和建筑师共同参与承担的，只有建筑师做是不全面的，这里需要建筑学的理论和原理，而且需要发展方对项目的准确定位、投资额度、回报周期等等重要信息，所以由建筑师和发展商共同完成才会取得理想的结果。o；b）建筑策划在具体的实施过程中，目标的明确，内、外部条件的把握，达成的手段，评价的标准是相互影响，相互参照的，各个环节没有一定的先后、因果关系，这要求策划者在繁杂的信息中确立目标，建立框架，全面的解决问题，化矛盾为特点。

该项目位列北京市的地王项目之一，总用地约28.3865公顷，基地位于北京市丰台区，地理位置绝佳，可谓贵胄之地。金融街商圈、丽泽商务区、南站商圈、计划中的首都第二机场如众星拱月般矗立四周；基地西北侧是总部基地，总部基地是2003年北京市60大重点外商投资项目之一，由总部基地带动的总部经济一直是丰台区经济的增长点。基地西南侧方向是世界公园；现状宗地周边区域内教育、商业生活配套设施齐备，周边自然环境良好，区域整体居住环境改善迅速。

在策划初期，我们将纷繁的线索逐一梳理、归纳，总体来说该项目的矛盾在于：国家政策的调控，规划设计的布局，市场对居住产品的需求。在策划初期阶段，我们由这三个方面展开策划框架的构建。

二、策划的展开

1、宏观方面，从1998-2013年北京市共竣工250万套住宅，解决了612万人的住房问题。在解决居民住房，改善居住条件提高生活品质的同时，房地产已经成为了北京的支柱型产业。房地产GDP占北京市总GDP的百分比也是逐年上升的情况

2、在房地产发展取得重大成就的同时，随着土地资源的稀缺，商品住宅价格也是一路快速上涨，同时国家为了维持房地产市场的健康发展，出台了一系列的限购政策。同时保障房投入的加大，解决了低收入的住房需求（图3）。

3、根据以上数据，可以统计出近几年北京住宅发展的趋势：

一方面，住宅市场由商品房和保障房两部分组成，低收入人群由保障性住房解决居住问题，高收入人群则以购买商品房为主。

另一方面，由于土地的稀缺，以及限购政策的调控，人们越来越珍惜有限的购房资格和购房机会，以往的小户型居多的情况逐渐被改善性需求的大户型主导的市场而改变。同时，高端项目的需求也在逐年上升。

三、设计的原则

经过前期的调查和研究，我们从规划设计、户型设计、立面设计、以及独立式车库这几个方面一一进行了专项的设计：

1、规划设计：

a、本项目旨在全力打造高品质生态宜居社区，居住区规划容积率为1.8，住宅户数近3400户，建筑控高60米。

b、与发展方通力合作，经过详细的市场调查，确定了以别墅与高层平层官邸为主，精装修中小户型为辅的产品体系及总体规划布局，塑造空间布局合理、环境优雅、配套设施齐全的宜居社区。

c、规划设计结合现有地形地貌，通过两大地块内联排产品配以抬高室内地平的做法，使庭院景观相互联系，实现人车分流，联排别墅每户都具有独立的地下车库。

2、户型设计：

户型设计中亦与发展方合作开发了分层承载五重生活空间的.模式。针对高端住宅五重需求，制定空间策略：第一重、彰显尺度的主人生活空间；第二重、功能丰富的家庭生活空间；第三重、豪华配置的接待会客空间；第四重、堂皇华丽的宴会餐饮空间；第五重、奢侈品味的私享私藏空间。一一对应承载豪宅之五重需求的五层平面，演化为十一项功能性空间，用大尺度别墅电梯连贯成一体，实现了空间的秩序性和专属性。

3、立面设计：

立面设计方面与合作方深圳某设计公司一起深化了伊丽莎白皇家建筑的风格定位，总结出伊丽莎白建筑文化的主要特征：造型对称、线脚精致、立面奢华、气势恢宏。选取的主要建筑符号为：三角山花、圆形尖塔、八角凸窗、装饰性烟囱、十字交叉坡屋面以及都铎拱。在既定风格定位的基础上，研究建筑文化特征，抽取其主要文化符号加以合理应用，使得立面安排疏密得当、稳重大气。选取米黄色系石材、深蓝色水泥瓦、古铜色门窗作为主色，使得建筑色调黑白相知、冷暖相宜。

4.独立车库及其下沉区域道路及排水设计：

市调的结论是：别墅目标客户均需要独立的地下车库。于是我们构想将局部场地道路整体降低，这样车辆就可以直接到达地下一层，同时留出的地上空间可以布置景观绿地，这样保证品质的同时也到达了人车分流，同时也产生了很大的弊端，就是场区内排水的问题。场地内下沉区域雨水汇集量较大，在本项目中设计大型的雨水

泵坑集水，同时可将收集到的雨水做为绿化灌溉之用。下沉区域雨水泵站雨水设计流量按50年一遇暴雨强度计算。

5、排水泵站计算参数

（1）下沉区域雨水泵站雨水设计流量按50年一遇暴雨强度计算。

北京地区暴雨强度公式（重现期P=20～100年）：

重现期P<20年：

（2）、经过缜密的测算和专家论证，设计的排水泵坑总蓄水量达到15814m?，可以保证在50年一遇的暴雨中正常使用，随着技术问题的解决，我们前期的下沉区域道路及车库的构想得到了实施，在2012年7月21日的特大暴雨中，排水泵坑成功的将雨水排出，保证了生命财产的安全。

参考文献

[1] 庄惟敏，建筑策划导论，北京，中国水电出版社，2000

[2] 天朗房研网，2013北京房地产市场年报，2013