商品房和公租房共享小区 更像是零和游戏 有人赚就有人亏损

共享小区，这个词我想各位已经不觉得新鲜了。

南方某市的荔山御园，北方某市的西宸原著和玉璞家园两个小区。

这三个小区都是商品房和公租房混合的小区，无一例外，商品房业主和公租房业主之间的矛盾都非常大。

荔山御园则是因为分配车位等问题，而西宸原著和玉璞家园则是因为商品房和公租房之间的那堵墙。

双方的诉求很明确。

商品房业主认为，自己付出了更多的购房成本，交了更多物业费，理应享受更多的小区公共配套。

公租房业主则认为，虽然商品房业主实际付出成本更多，但自己是按照正常程序入住小区的，小区的公共配套理应共享。

从公开规则来看，公租房业主无疑是占据有利地位的，而最终的结果也显示，公租房业主即将赢得胜利，西宸原著和玉璞家园小区里面的铁栅栏将在8月31日之前被拆除。

对于公租房，开发商实际上只负责代建，实际业主由摇号产生。开发商只负责商品房销售，而为了更方面的卖掉商品房，开发商必须要有所行动，可以想象，如果没有这些围墙和绿植，开发商在销售时会面临更大困难。

所以开发商现在是两头难做，不搞围墙，房子卖不出去，搞围墙，公租房业主不答应。西宸原著和玉璞家园两个小区房子已经卖出去了，问题可能还小一些，但更多的房子还没卖呢，这些小区让开发商非常头疼，因为围墙肯定不能搞了，而购房者肯定也不愿意来了。

从上图来看，如果没有最终的明确规则出台，此类问题还会不断出现。拆除了围墙，还会有新的规则出现，双方会围绕不明晰的公共产权归属问题而不断交锋。

为何出现共享小区？

这还得从去年开发商疯狂拿地说起，为了遏制这种势头，部分城市开始执行新的规则，地价触及上限后，开发商们必须竞争保障房面积。

所以，商品房和公租房混合的共享小区本质上是被催生的，而不是深思熟虑的结果。决策者只顾解决一个问题，却没想到制造了个更大的问题——共享小区里的商品房业主和公租房业主之间的产权划分。这个问题不搞清楚，双方都会认为自己的理由受到了损失。

决策者在关键问题上的缺位，本该它处理的问题，结果是虎头蛇尾，最后只剩下一地鸡毛。

从现实情况来看，这类小区已经注定矛盾的存在，后续即使制定出相应的规则来分配小区公共资源，也难以让各方满意。以车位为例，商品房业主承当了成本，而公租房业主则不承担，无论怎么分都不行。

共享小区进行到目前这个阶段，围墙是肯定要拆除的，但可以说没有一个赢家。

从商品房业主的角度来说，无论怎么划分小区公共资源（车位、绿化等）都是吃亏的，因为这些资源，公租房业主一分钱没掏，他们只是掏了房租和为数不多的物业费。

从公租房业主的角度来说，这次虽然赢了，但难保不会出现新的问题，吃了亏的商品房业主会就此罢手？

从开发商的角度来说，他们不仅承当了巨额的代建成本，更是得罪了所有人。

从决策者的角度来说，围墙虽然拆了，但矛盾并没有就此化解，只是延后爆发了，更何况还有更多的此类小区要上市，这都是问题。

当然，真要解决这些问题，也不是没有办法，只不过非常不现实。方法是这样的，分开管理，然后由决策者为公租房业主提供额外必要配套。因为开发商之于公租房，本质上只是个代建的角色，产权还是归决策者的。

决策者到底在想什么？

十几年前，当房地产被选定为引擎时，今天这种局面就已经注定。而通过共享小区让两种人住在一起则是一种非常高明的选择。

他们可以不用付出一分钱就可以让有钱人补贴普通人。这在人与人因为有房无房而差距巨大的今天，无疑非常奏效。只不过这种补贴更像是零和游戏，有人赚了就有人要亏损。