「小镇百讲6」浔龙河生态艺术小镇：城郊融合型乡村振兴发展的模式

项目简介

项目位于长沙县果园镇双河村，项目总规划面积约14700亩，其中约8000亩山地、2000余亩水域、4700余亩建设用地为基础，总投资规模约140亿元。现有土地总面积11584亩，耕地1177亩、林地6645亩、水塘197亩、宅基地573亩、公共道路512亩、其它2473亩。内部有13个村民小组、472户，户籍人口1562人。

小镇内部布局有文化、教育、康养、生态及旅游五大产业， 现有产业项目促进当地农民就业增收，安置就业人口超过300人，帮助村民实现人均年增收8万元左右，带动当地集体经济发展，逐步实现乡村振兴战略中提出的“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的发展目标。小镇建设由政府主导推动、企业为主投资建设、基层组织参与决策、人民意愿充分表达，成为中国城市近郊型乡村振兴的示范案例。

01

长沙城市周边文旅资源的发展之术

1.1

小镇区位优越、环境良好，具备发展基础与底蕴

项目区位优势明显，项目位于长沙县果园镇双河村，长沙近郊、接近长沙市三环，至长沙市市区仅25分钟，至黄花国际机场20分钟车程；离长沙县城只有10分钟车程。

自然环境非常好，青山绿水，山水田园分散其中，并且还是属于典型的丘陵地带。水系发达，浔龙河、金井河、麻林河等河流交织环绕。

项目具有人文文化底蕴，所在地是国歌词作者田汉的家乡。

1.2

三期开发，产业先行梳理标杆示范作用

项目由湖南浔龙河投资控股有限公司、广东盛城投资有限公司（棕榈园林公司全资子公司）、成都仟坤投资有限公司共同开发建设，涵盖农业综合开发、生态环境治理、农副产品销售、旅游开发、基础设施建设、蔬菜种植及销售、房地产开发等业务。

项目分三期开发，一期建设花卉、果树、绿色蔬菜观光展示大棚、体验式绿色蔬菜个体租赁区、金泊湖观光式四季果园、乡村旅游及小城镇；二期进行花卉苗木基地建设、果木（杨梅）基地建设、乡村旅游、养生地产、小城镇建设等；三期花卉苗木、果木及优质水稻种植基地、杨家陇拟水库区域旅游项目及设施设备、养生地产以及小城镇开发建设等。

1.3

小镇平台思维，产业功能是发展根本

浔龙河生态艺术小镇以特色小镇的“平台思维”思考，以产业为发展驱动，引进国内顶级的产业合作资源并合作产业投资，绑定资源与小镇共同成长，确保产业的可持续盈利能力。

项目形成了“教育产业为核心、生态产业为基础、文化产业为灵魂、康养产业为配套、旅游产业为抓手”的产业格局，五个产业相互融合、互为促进、互为推动。

教育产业（核心产业）

教育产业作为核心产业，与国内优秀教育资源北京师范大学合作，以民办公助模式建立长沙附中学校；建立湖南省第一批中小学研学国防教育基地、培训教育，中组部在全国的村镇干部培训基地；作为乡村振兴、企业家培训以及工作人才培训、职业农民工培训；与世界营地协会合作，在童勋营及牧歌山等地开展营地教育。

研学教育主要由七大园区构成：国防爱国主义文化园、农耕文化园、湖湘民俗文化园、田汉戏剧文化园、生态文化园、亲子文化园、科普文化园。培训教育主要为干部培训、人才培训、企业培训三部分及一个乡村振兴培训中心。

文化产业（灵魂）

引进了北京星光集团，建田汉文化园及田汉国际戏剧小镇；和湖南日报报业集团、联合利国文化产权交易所、长沙收藏协会、湖南教育专家合作共同合作，在老百姓安置区二期当中的一条街，打造民间博物馆集群；引进湖南金鹰卡通、本地知名IP麦咭的授权，建设“麦咭启蒙岛”及“麦咭影视基地”，以亲子来吸引人气。

生态产业（基础）

引进广州棕榈股份与天津绿茵生态合作，布局生态农业产业园、生态景观乡村花园，建设约23000亩的浔龙河田园综合体、410亩的浔龙河青少年科普基地、500平米供销展厅，此外还有500平米餐厅以及24 小时智能自助零售店惠农综合服务社，成为小镇农产品展销、工业品供应以及“从田园到餐桌”的健康餐厅的直接展示平台。

康养产业（配套）

与北京泰禾集团合作，包括健康管理中心、康养酒店、检测中心、会议中心，提供体检、医疗咨询、健康筛查、慢病管理等服务，打造集养生、旅游于一体的康养生态圈。此外项目内部有房地产开发项目长沙院子。

旅游产业（抓手）

引进上海嘉兆集团，共同合作三个项目，浔龙河Honey Bay自然探索中心，即浔龙河甜甜湾自然探索中心，其中室内海洋馆和宠物乐园已经于2019年5月1号正式开园；1000亩的生态园，一期樱花园已开业；合作投资建湖南最大的水上世界，包括海洋馆、潜水俱乐部在内。

02

市场化运作模式释放土地生产要素、激发农村活力

项目由政府、村集体及公司三大运营主体负责，以企业为主体、政府引导、市场化运作的模式进行，各司其职。其中政府负责公共基础设施建设部门，村集体负责落实地区的民生工作，公司筹集浔龙河产业投资资金，全面负责生态小镇中产业的规划、策划、招商、运营、管理工作。

浔龙河生态艺术小镇盘活了乡村土地资源，农民将集体土地所有权、承包经营权和宅基地使用权进行出让、流转或置换，以土地资源支持项目建设，以土地流转及置换帮助农民增收，且能够在当地就业，收入提升。

土地改革过程中，前期经历了“土地确权”到“开展土地流转、土地增减挂钩、土地同价同权试点”过程。

土地经过确权后，可以通过土地流转及土地置换等方式，激活土地这一重要的生产要素，将其从“土地”转化为“资产”，在促进农村发展中起到关键性作用。

一，土地流转，以山、林、水、田、土为转换资源通过稻谷来补贴，获取的补贴标准，耕地600斤/亩.年、林地150斤/亩.年、水塘坡土200斤/亩.年的价格折算成现金发放；获得的流转收益为800斤/年.人，每户一分菜地及一个商户，以土地合作社股东身份享受集体企业分红，以农村新型社区社员身份享受城镇相同的社保医保；

二，土地置换，宅基地方面，将原来的宅基地置换新房，将农民建设集中安置居住区，剩余下来的宅基地增减挂钩和异地置换。短期内村民可以获得户均补偿在小镇内部购买毛坯新房。长期来农民可以用来将首层出租，获取相应的租金收入；新房也具有抵押融资的资格。

经营用地及建设用地方面，可将1万亩农业经营用地的经营权进行流转，主要用于景观农业、现代农业等经营；1200亩的村集体建设用地中，其中900亩中，200亩土地用于公共设施建设，400亩用于集中安置，300亩土地被村集体企业用于公共经营，如参与停车场、加油站等经营性项目，村民成为股东后期可以分红；另外300亩地用于增减挂钩置换暮云街道建设指标；3500亩国有出让建设用地用于开发经营。

03

小镇的“融资与运营”之术

3.1

各主体对融资权责分明，有效减少运作过程中的损耗

①公共性投资都由政府进行投资，包括水、电、路、气、网、公交车站、农贸市场、医院等

政府融资来源，一是专门用乡村振兴的专项债，解决资本投资。二是标准的PPP，跟河南省财政厅投资平台，成立母基金10亿，用母基金向地方政府，比如郑州、开封，跟其地方政府成立项目子基金，子基金各出一半，作为他的公共投资的20%的资本金，以20%的资本金再加上国开行的政策性金融。

②产业投资由专门的产业公司进行投资

产业投资资金来源，设置产业基金，通过母基金、地方政府、产业投资以1/3的资金占比作为产业投资的资金来源。30%的资本金加上农发行、建设银行，形成产业投资资本来源。

③住宅的投资引进外部的公司进行合作

房地产开发，跟开发商泰禾合作，以现金流支撑项目开发及运营，在过程中分享区域价值溢价。

3.2

专业的人做专业的事，积极引入顶级专业产业资源，小镇负责管理运营

特色小镇内部的产业运营，包括股权分红及产业运营收入。一，股权分红，主要是浔龙河生态艺术小镇与引进的产业集团进行参股合作，如与星光、嘉兆、泰禾等参股，出20%的资本金，可分享股权分红。二，产业运营收入，设立运营公司，以轻资产进行运营，分享物业收入、商业运营收入及旅游消费产生的收入。

亿翰点评

土地资源利用方面，浔龙河生态艺术小镇采用了“资本下乡+土地改革+生态供给”的新发展路径，以灵活的机制体制激发农村最重要的土地生产要素，浔龙河村从土地确权到土地置换及土地流转，到开发使用，在过程中激发广大农村的劳动力，在地创造价值。

产业资源导入方面，瞄准消费客群，满足“吃住行康学养游购娱”等方方面面的需求。“小镇平台思维”突出，产业是关键，以优势核心产业为抓手，与优势的产业资源绑定，通过产业投资在发展中“分一杯羹”，扩大获取收益的空间。