我终于明白了 广州和深圳楼市最大的差距
◎作者 | 情报突击队◎来源 | 广州楼市情报(gzlsqb01)已获授权
很多人想不通,都是一线城市,为什么深圳楼市这么热,广州始终不温不火。
最近看到贝壳研究院的一张图,我终于明白了。
广州和深圳楼市,最大的差距不在城市发展的基本面,而在于需求端。
深圳是全国人民都在买,而广州,更多是广东人的置业目的地。
贝壳统计了大湾区五个重点城市的购房客户来源,区别非常明显。
深圳、东莞是一类,广东购房者占比不到三成;广州、佛山则接近六成。珠海介于两者之间。
对深圳、东莞而言,来自湖南、江西、湖北、河南这四个省份的购房客的总占比,居然超过4成——比省内客户还要多。
外地客源,对城市了解少,容易跟风炒作概念。本土客户,熟悉地情,淡定得多。
外地客源,急于落地生根,容易恐慌踩踏。本土客户,很多是置换需求,不紧不慢。
这就在根本上决定了:
深圳的持续躁动,和广州的慢牛行情。
所谓的外地客户,并不完全是从外地空降,很多都是外来工作人士。
过去20多年,珠三角一直是中国人口流入的核心区域。
2019年,大湾区、长三角、中原三大城市群的总常住人口,分别同比增加177.65、178.96和146.82万人,增幅为1.46%、0.79%和0.39%。
大湾区,仍然是全中国人口红利最大的地区。
这也让大湾区热点城市的房地产,像磁石一样鲸吞全国的资金。
不过,城市之间的差别同样明显。
如果把常住人口和户籍人口之间的“落差”作为衡量的指标,可以发现深圳是悬殊最大的。
贝壳研究院统计,2019年深圳常住人口与户籍人口比值达到2.72,成为外来人口购房占比最多的城市。
东莞的情况也很相似,甚至常住户籍比,超过深圳,达到3.37。
所以,贝壳研究院设计了一个“移民指数”,深圳和东莞高居榜首。
广州仅仅排在第10位,还不如郑州、成都、苏州。
移民属性强弱,也决定了楼市心态上的天壤之别。
让我感到蛮惊讶的是,佛山的“移民指数”居然高居第三。
这显示出了佛山与广州不同,反而与深圳、东莞相似的另一面。
事实上,佛山2019年的常住人口增量高达25.29万,增速甚至比深圳、广州还高。
其中,很多“新佛山人”是广州的溢出人口。
数据显示,大湾区的五大城市的本地人,基本就只在本地买房,唯独广州人例外。
广州人,还爱去佛山买房。
在佛山的购房客群中,广州人的占比仅次于佛山本地人,达到5.1%。
广佛同城做到全国最好,名不虚传。
佛山的房价,只有广州的一半左右。
广州均价大约3万/平,而佛山不超过1.5万/平,在湾区重点城市也属于“洼地”。
尤其是佛山临广片区的地铁盘,更是受到广州人的欢迎,比如当年的千灯湖。
非常值得注意的是,在佛山买房,地铁房和非地铁房的价值,非常悬殊。
这是一份佛山地铁盘和非地铁盘的10年价格对比:
同样在桂城,中海万锦豪园的涨幅高达287%,而江南名居锦苑只有122%。
同样在禅城,星星华园国际涨幅高达180%,而滨海御庭只有100%。
这就是为什么,在佛山买房,我特别推荐大家选地铁盘的原因。
2019年,全国有30多个城市陆续发布人才新政。
人口所向,才是楼市最有活力的根本保证。
在大湾区,广州、深圳、佛山、东莞、珠海都是最受欢迎的人口迁移目的地。
城市能否真正留得住人,说到底,还是受制于自身区位、产业经济、发展规划、房价等多个方面。
在这方面,都市圈的核心城市占据绝对优势,所以对外地人口具有很高的吸纳力。
毗邻北上广深的城市,比如天津、杭州、苏州、佛山、东莞,凭借自身独特的优势承接外溢的产业和人口。
正如报告所言:
“当下城市的发展正在不断打破界限,流动的人口迁徙居住图景正在上演。”
未来,经济发展不再是单个城市在单打独斗,而是承载区域发展的“圈群”之间的PK。
重仓大湾区,绝对是最有希望的选择。
参考资料:
贝壳研究院《“移民”指数PK,你所在的城市排第几》,作者:闫金强、曹凤娟