王小村：“中国有机谷”在其乡村振兴战略中植入十二大核心元素

三产兼容元素

生态优先元素

因地制宜元素

产业扶贫元素

文化传承元素

城乡互动元素

电商网联元素

人才回乡元素

政府主导元素

村企合股元素

基金配比元素

地产驱动元素

一．“五大振兴”的国家战略

乡村是具有自然、社会、经济特征的地域综合体，兼具生产、生活、生态、文化等多重功能，与城镇互促互进、共生共存，共同构成人类活动的主要空间。乡村兴则国家兴，乡村衰则国家衰。我国人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾在乡村最为突出，我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段的特征很大程度上表现在乡村。全面建成小康社会和全面建设社会主义现代化强国，最艰巨最繁重的任务在农村，最广泛最深厚的基础在农村，最大的潜力和后劲也在农村。实施乡村振兴战略，是解决新时代我国社会主要矛盾、实现“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴中国梦的必然要求，具有重大现实意义和深远历史意义。

“五大振兴”的实现路径

——重塑城乡关系，走城乡融合发展之路；

——巩固和完善农村基本经营制度，走共同富裕之路；

——深化农业供给侧结构性改革，走质量兴农之路；

——坚持人与自然和谐共生，走乡村绿色发展之路；

——传承发展提升农耕文明，走乡村文化兴盛之路；

——创新乡村治理体系，走乡村善治之路；

——打好精准脱贫攻坚战，走中国特色减贫之路。

“五大振兴”的顶层设计

1、能否站位区域发展基础，资源条件，并提出切实可行的产业发展路径是基本点。农业产业发展是乡村振兴的核心。生产生态生活的一体化考虑是产业发展的重要依据；尊重自然资源、生态资源的农业产业产业发展是乡村持续活力建设的重要支撑；传承乡村文化是乡村产业发展的重要延伸和内涵。

2、生态乡村生态宜居建设是乡村振兴持续发展的重要保障。合理论证乡村连片区域公共服务设施和基础设施短板，结合产业发展的近远期分布实施重点。合理调研各村庄建设基础，提出可行分批次的重点建设内容。

3、规划强调生产、生态空间的合理划定与融合互补，包括建设发展机制内容。梳理生态资源与城乡绿地或公园系统的统筹对接。

4、在不同规划深度和层次上，建议着重考虑区域或特色区域、或具有良好基础的示范引领作用，形成在区域有不同发展主题单元，实现建设有抓手，带动辐射发展作用强，持续健康发展路径明确的总体思路。

5、乡村振兴的运营发展机制规划。避免城市落后产能向乡村转移，避免形成新的城乡二元结构。数据化管理等等。

6、城乡融合发展的机制创新是乡村振兴重要平台。乡村振兴的人文建设，营造良好的人才引入机制和招商创新机制。包括的内容比较多包括土地、空间、环境等等发展层面内容。

7、如何选择好乡村规划编制，要看是否具有农业产业规划基础，是否做过农业农村统筹规划，比如田园综合体、美丽乡村综合体、现代农业产业园区等等大量的规划案例和实践经验很重要，懂农村农业是做好乡村振兴规划基本前提。

“五大振兴”的辩证关系

实施乡村振兴战略是建设现代化经济体系的重要基础。

实施乡村振兴战略是建设美丽中国的关键举措。

实施乡村振兴战略是传承中华优秀传统文化的有效途径。

实施乡村振兴战略是健全现代社会治理格局的固本之策。

实施乡村振兴战略是实现全体人民共同富裕的必然选择。

“五大振兴”的历史必然

乡村振兴体现了历史与现实的统一。不可否认，现今我国乡村面临着凋敝和衰落的客观事实，乡村振兴战略的提出，旨在以此来激发乡村发展活力，增强乡村吸引力，构建新时代乡村可持续发展机制。历史上，乡村的富庶是我国盛世历史的标志，在城镇赚钱后回乡置业曾经也是事业成功的标志。新中国成立后，我们经历了工业化进程，乡村为工业和城市的发展做出了巨大贡献。今天重提乡村振兴是对乡村地位和作用的肯定，也是用历史的眼光看待乡村的地位与作用，乡村振兴与复兴也体现了我国农村在实现中国梦伟大征程中历史与现实的统一。

乡村振兴是建设现代化的必然要求。当前我国乡村一方面存在着基础设施供给不足、生活条件落后等现象，另一方面随着城市和经济发展，农民逐步上楼进社区，但是城市应有的相关服务又不能完全进入，乡村发展又失去了原有的乡土气息和文化。

乡村振兴是新时代乡村发展新动力。乡村振兴战略的提出，是把乡村放在了与城市平等的地位上，立足于乡村的产业、生态、文化等资源，注重发挥乡村的主动性，来激发乡村发展活力，建立更加可持续的内生增长机制。这是一种思路的根本转变，确立了全新的城乡关系。

乡村振兴明确了乡村发展的新任务。十九大报告提出了“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的乡村发展总体要求，这五个方面是相辅相成的有机整体。提高贫困群众的内生动力和发展能力，是打赢脱贫攻坚战的根本之策、长远之计。实现一二三产业联动，坚持绿色发展理念，助力农村高质量脱贫，助推农民致富增收。

二．“五大振兴”的构建元素

（一）三产兼容元素

新农经济，即是“新农业”、“新农村”、“新农人”的“三农”迭代升级，通过建设新农村、发展新农业，提升农村农民的经济和文化水平，实现社会主义新农村建设目标。培育新农经济，产业兴旺是重点。必须以农业供给侧结构性改革为主线，加快构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系，坚持质量兴农、绿色兴农，提高农业创新力、竞争力和全要素生产率。

推进农业供给侧结构性改革。促进农林牧渔业和种业创新发展，加快建设现代农业产业园和特色农产品优势区，稳定和优化粮食生产。新增高标准农田、高效节水灌溉面积。培育新型经营主体，加强面向小农户的社会化服务。发展 “互联网+农业”，多渠道增加农民收入，促进农村一二三产业融合发展。

--以当地特产作为产业发展切入点，例如通过马铃薯种薯繁育推广体系建设，加大良种调运及补贴力度，实现马铃薯良种全覆盖。同时，筹集资金为该区域有种植能力和有种植意愿的贫困户免费投放原种，确保贫困户户均种植若干亩以上，以精准扶贫专项贷款，加入合作社，通过抱团发展和资源互补的方式，进行集约化种植发展；对没有自我发展能力的贫困户，鼓励其以土地和扶贫贷款“折股量化”方式入股成为股东，每年获得分红。

--以经营乡村的理念，推进美丽乡村建设。主要依托当地生态环境资源优势和特色物种，大力发展以茶叶、坚果等农产品为主的加工业，以休闲农业、乡村游为龙头的旅游业和以生物医药、新能源新材料为主的新兴产业，带动当地农民致富。同时以多种形式推进农村环境整治，提高农村生态文明创建水平，极大地改善了农村人居环境。

--提出“整体工作政府推动、产业发展公司运作、组织生产专业合作社实施、贫困群众入社入股分红”的发展思路。构建“党组织+国有公司+龙头企业+专合组织+产业大户+贫困群众+金融保险”的产业扶贫模式，加快产业扶贫步伐。

--以当地特色文化为主题，深度结合自然文化、民俗文化和新生文化，打造独具特色的乡村游示范景区。该模式主要以乡村旅游为突破口，以“美丽乡村+休闲旅游”为发展思路，初步实现“农民变员工、农田变花园、农村变景区”。大力实施“三乡工程”，鼓励和引导社会资本参与，通过盘活空闲农房等闲置资源，带动农业农村发展，促进农民增收，彰显美丽乡村建设的文化魅力和吸引力。

以下是一个三产融合微型范例。创立一个乡土品牌，即以农业、农村和农民为内涵的“农”字号品牌，其产业与三农紧密相连、息息相关。乡土品牌 +创新团队 + 资本 + 互联网的新思路、新模式为相关村的发展提供更为广阔的空间和前景。产业，是指以传统民俗和创意文化为核心的个性化、高端化和系列化地域文化产品产业。二是指以特色农副和健康餐饮为核心的农副产品的种养殖、加工包装和销售产业。从乡村旅游起步，不断提高市场规模和经济效益，不断凸显品牌价值，壮大第三产业而直接带动第二产业的发展；由传统手工作坊到现代加工工厂再到连锁加工企业，第二产业围绕第三产业布局；第二产业的发展不断扩大对优质农副产品的需求，拉动第一产业规模不断扩大。构建起由三产带二产促一产，三产融合发展的良性循环体系。

打造集农民、农业、农村与生活、生产、生态于一体的六大类特色农庄

一个美丽乡村应该是根据这个乡村所在的天时地利、因地制宜的开发出来的一个集生活、生产和生态于一体的最佳社区。它既可以形成为一个具有生产潜力的创造经济价值的区域，又可以成为这个区域的人们共享物资文明和精神文明的场所。而有机农业它所具有的科学与健康的生产形式以及它所能够产生的高附加值的生产结果，再加上它与生态环境保护是一物两面的这个特点，将会成为山区农民赖以生存的载体。根据项目所在地的地缘特征、地理特点、文化特质、资源特色，打造集生态维护、有机农业、循环经济、休闲旅游于一体的,能集中体现“三农三生”(农民、农业、农村与生活、生产、生态)的六大类特色农庄

中国有机谷“三生型农庄”的六种形式：中国有机谷“三生型农庄”是利用农业景观资源和农业生产条件，发展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态。中国有机谷“三生型农庄”合理开发休闲农业，对于深度挖掘农业资源潜力，调整农业产业结构，促进农民增生具有重要的作用。中国有机谷“三生型农庄”，应建立在深度挖掘当地资源、注重生态保护、加大互动体验的基础上。中国有机谷“三生型农庄”有几种形式，有的以休闲农场为基调与格局；有的以休闲牧场为基调与格局；有的以教育农场为基调与格局；有的以休闲酒庄为基调与格局；有的以民俗园区为基调与格局；有的以文化作坊为基调与格局。

以休闲农场为基调与格局

1）充分利用资源，打造多种特色文化，提升休闲农场内涵。休闲农场重视文化发展，如利用不同类型的秸秆开发工艺作品，在秋高气爽的时节举办风筝节，演出具有昔阳传统的民间艺术情景剧，模拟复原演绎当年抗战的一些经典战例，在翁山景区若干个浑然天成的开阔场所（既有大块垂直而下的石壁又有波光潋滟的石泉潭水）举办灯光音乐会，火把夜游，篝火晚会，花轿娶妻，等。

2）主动参与体验，加强互动。农场依托农村生活娱乐方式，通过各种具有农耕特色的活动，提升农场吸引力。

3）多业态共同发展，提升农场盈利水平。休闲农场既应该有满足休闲娱乐的观光果园、生态美景，也应该有具参与性的体验活动及各种特色节庆活动，以及各种大型会议室等，从而满足不同层次的旅游需求，提升盈利水平。

以休闲牧场为基调与格局

1）注重生态环境保护，维持农业本身生产、生态和生活等特色。牧场养畜的牛均为优质牛奶，绿色、科学饲养，从而出产优质的奶制品。

2）大力发展休闲观光、生态旅游。为游客提供游憩、服务及学习功能，为传统的畜牧业转型提供了一种案例一种典范。

3）牧场以“自然、健康、欢乐”为主题，开展的所有业态都围绕着主题展开，一切活动都与自然、牧场紧密相关。

4）多元化的娱乐体验。牧场主人研发了种类丰富的自然乳制品，并精心规划多元性牧场生活体验：乳制品制作、创作美学、自然生态探索、牧场活动竞技及欢乐动物农庄等乐活体验，让到访的游客在服务人员的引导下亲身体验，发挥无限创意，并融入大自然环境中感受牧场生活的迷人之处。

以教育农场为基调与格局

1）精准的定位。休闲农场项目大部分针对儿童，具趣味性，寓教于乐。农场平时主要以接待学校师生为主，为其提供毕业旅行或户外教学服务，周末则以吸引度假的客人，尤其是亲子游的客人为主，由此淡化一般景区的淡旺季影响。

2）完善的服务、管理措施。整个农场安排专业解说员带领客人深入探索及体验农场多样化项目，并延聘艺术、文化顾问在农场，添设了许多融合生态、艺术的典雅设施，提升整个农场的休闲品质以及文化教育内涵。

以休闲酒庄为基调与格局

1）充分挖掘当地资源，打造独特主题，实现农产业与文化产业的结合。充分利用葡萄﹑草莓﹑蓝莓等资源，扩大产业链。酒庄既可以作为衍生品的开发地，又具有丰富的观光旅游价值。

2）多种农业衍生品的开发，提升效益产业链。葡萄（草莓﹑蓝莓）可以做成的各种副产品，像是葡萄（草莓﹑蓝莓）酱、葡萄（草莓﹑蓝莓）酒、葡萄（草莓﹑蓝莓）酒香肠、葡萄（草莓﹑蓝莓）酥、葡萄（草莓﹑蓝莓）牛奶糖、葡萄（草莓﹑蓝莓）泡芙、葡萄（草莓﹑蓝莓）醋等等，衍生品不仅可以作为副食品，实现商品收益，又能丰富到此游玩的游客的体验。

以民俗园为基调与格局

1）以自然化、平民化、平价化、亲民化为主要经营目标。中国有机谷民俗园依托自然风景、乡土文化和农业资源，推出收费合理的大众化套餐，以简单食宿接待、特色农产品或乡土歌舞表演为基本形态，提供乡村旅游。

2）独特的建筑及自然景观。中国有机谷民俗园的地理位置多选择位于风景秀丽的山间乡村，建筑造型各异却又与周围景色融为一体。给人返璞归真之感的茅草屋，沿溪而建别致的小木屋，与青山白云相映成趣具异域特色的洋楼，与大山融为一体的石洞型的建筑等，民俗园与周边环境有如天成，迷人的风景和别具特色的建筑外型形成民俗园一大魅力。

3）主人的亲和力和人文舒适的房间设置。浓郁的人情味和亲和力是民宿主人的共同特点。中国有机谷民俗园一般是由一个少数民族家庭来经营，把它作为一生的艺术作品精雕细琢，融入个人的感情和人文理念。再加上舒适、便利的室内环境，深受寄宿者的喜爱。

4）结合当地自然资源，与周边生态环境协调发展。中国有机谷民俗园充分利用周边自然环境的独特性与专属性，结合人文、自然景观、生态环境资源及农林渔牧生产活动等，形成各自独特的民宿形式，避免千篇一律的现象。

5）与当地产业联合互促发展。原来以种茶、种果树、养鸡、养牛等生产为主的联结村民，现在转型做休闲农业和民宿。

6）准确的市场定位和经营内容，逐渐细化市场。中国有机谷民俗园注重多样化发展，除融合自然人文环境要素外，还加上创意和美学元素，打造不同主题的民俗特色。如异国风情、家庭温馨、怀旧复古、田园乡村、人文艺术主题等。

以文化作坊为基调与格局

民俗特征的表现是多种多样的。不同地域、不同民族、不同国家的民俗，既有共性又有个性。但是有一些民俗却是一些地方所独有的，具有其地方性。

中国有机谷生态农庄的几种格调

以某个特殊景观、某个特殊民俗，某个特殊民间传说或历史典故、某个特殊传统食品或风味小吃、或者某个特殊地理标志或地貌特征为核心，为支撑，为延伸，将一个个自然村打造成魅力独特、文化底蕴深厚、风光迤逦的“景观村落”，“生态村落”，“文化村落”，“休闲村落”，“度假村落”。 依据这个构思，将在拥有数十座山峰的山区自然村，“坐山望谷”，“依峰伴林”，相对应地建立起数十处集生态、人文、景观、休闲、度假于一体的小型村庄。 这些小型山庄，以几亩平地和建立在其中的一栋或者数栋民居为核心。每一栋房子可以将它所面对的或者周边的山景囊括其中、尽收眼底。而它周围的几百亩土地可以巧加利用从事多样化的林下经济，包括土鸡、山羊、土猪、梅花鹿等的饲养。以这种休闲式别墅与生产型农庄相结合的建筑物为核心，以小规模的有机种植和养殖作为辅，再加上建筑物所处的地块所形成的优美景观，以及弥散在田园空气中的富氧离子，将构成风格各异的高品位的宜居环境。整个自然村约可形成几十座这种集有机种植和养殖，休闲旅游，循环经济为一体的“生态农庄”。

生态农庄“小院形式”

生态农庄“大院形式”

生态农庄“街坊形式”

生态农庄“村社形式”

打造集风光景区、生态园区、休闲娱区、有机产区、颐养社区于一体的特色小镇

建设理念

充分体现生态文明建设的要求，成为生态标杆，坚持生态优先、绿色发展，不能建成高楼林立的城市，要疏密有度、绿色低碳、返璞归真，自然生态要更好。要坚持绿水青山就是金山银山，合理确定新区建设规模，完善生态功能，突出“科技、生态、宜居、智能”发展方向，创造优良人居环境，构建蓝绿交织、清新明亮、水城共融、多组团集约紧凑发展的生态城市，实现生态空间山清水秀、生活空间宜居适度、生产空间集约高效，促进人与自然和谐共处，建设天蓝地绿、山清水秀美丽家园。特色小镇是按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，结合自身特质，找准产业定位，科学进行规划，挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，形成“产、城、人、文”四位一体有机结合的重要功能平台。首先，产业定位不能“大而全”，力求“特而强”。产业选择决定小镇未来，必须紧扣产业升级趋势，锁定产业主攻方向，构筑产业创新高地。定位突出‘独特’。特色是小镇的核心元素，产业特色是重中之重。找准特色、凸显特色、放大特色，是小镇建设的关键所在。每个特色小镇都紧扣信息、环保、健康、旅游、时尚等“产业集群”，主攻最有基础、最有优势的特色产业，不能“百镇一面”、同质竞争。即便主攻同一产业，也要差异定位、细分领域、错位发展，不能丧失独特性。其次，功能叠加不能“散而弱”，力求“聚而合”。“功能叠加不是机械的‘功能相加’，关键是功能融合。特色小镇要的是有山有水有人文，让人愿意留下来创业和生活的特色小镇。要深挖、延伸、融合产业功能、文化功能、旅游功能和社区功能，避免生搬硬套、牵强附会，真正产生叠加效应、推进融合发展。再次，建设形态不能“大而广”，力求“精而美”。“美就是竞争力。无论硬件设施，还是软件建设，要‘一镇一风格’，多维展示地貌特色、建筑特色和生态特色。求精，不贪大。小，就是集约集成；小，就是精益求精。根据地形地貌，做好整体规划和形象设计，确定小镇风格，建设‘高颜值’小镇。”

小镇定位

只有定位才能决定小镇的发展方向，只有定位才能指导小镇开发所有环节和细节。定位表明想做一个什么样的小镇。而定位决策的依据主要如下：

1依托的资源。

如文化资源分为两类，一是文化底蕴，一是文化产业，不同的资源就有不同的定位思考。旅游资源也分为两类，一是观光游乐资源，一是适宜度假的资源。同样，资源不同，其定位思路也会有很大不同。如游乐观光资源其定位思路以玩为主，而度假资源应考虑旅居的需求。

2依托的市场。

无论什么样的小镇，没有市场就不能存活和发展。因此，不同的小镇必然面对不同的市场。如本身小镇的资源完全可以面对全国甚至全球市场，但定位在区域，其规模、配套、设施等都不会太大，那么大的市场将被流失。反之亦然。

3地块的价值。

地块价值往往决定项目的价值。地块所处的自然山水、交通、地形地貌都关系到地块价值的大小。

4消费者分析。

要理清小镇未来的消费者是谁，了解消费者消费预期、需求及消费偏好，才能更好做到定位的合理性。

开发模式

小镇的开发模式有很多种，每种开发模式的要求都不同。

1主题游乐园模式。

这种模式很常见，国外以迪士尼为典型代表，国内以华侨城、万达主题乐园为范本。它们都是以乐园为卖点，吸引人流前来旅游，然后提升土地价值，最后售卖地产。这种开发模式对开发商的资金实力要求很高，面临着IP缺乏、创新动力不足等问题。

2农业驱动模式。

在乡村旅游、休闲农业蓬勃发展的今天，这种农业驱动的模式也很常见。此种模式的核心是要让游客亲身体验和参与场景，体验农耕时代的礼仪和生活。值得注意的是，该模式不仅仅只有农业，还应该补齐居住、教育等其他功能。

3度假旅游驱动模式。

这一类小镇一般是依托度假旅游发展起来的。它的模式是先做环境，再考虑居住。此种模式最关键的是摸准度假人的需求，打造真正的度假功能。

4产业驱动模式。

此模式就是产业小镇模式。这种产业有两类，一是引进来的产业，如云计算、基金等新兴产业；二是利用当地的自然和人文资源挖掘出来的产业。小镇离不开产业，没有产业的小镇，注定昙花一现。这种模式的要点在于一定要引进与当地经济发展水平、自然环境相匹配的产业。另外，产业的培育是需要耐心的。

5养老旅居驱动模式。

做养老的小镇，一定要满足几个条件：一是自然环境较好、二是空气好、三是交通顺畅、四是养老配套齐全。

6古镇改造模式。

很多小镇都是由古镇“改造”而来的。对于这类古镇要保持建筑的“原汁原味”，二要寻找小镇的历史沧桑感。

7文旅组合模式。

因为项目规模大，单一的形态和业态难以支撑。所以，很多人就将更多的类别组合进去，也就是文旅是个筐，什么都往里面装。这样看似业态丰富、功能更全、风险更小，但如果顶层设计没有做好，风险也最大。此种模式关键要处理好几种类型的逻辑关系，将能够相互依存、相互提升的类别进行组合。如度假和养老的组合，观光和游乐的组合等都可以大大提升小镇的生存和发展能力。

总而言之，开发主题不同，其选择的开发模式就会不同。主题决定模式！而不同的开发模式决定项目的盈利模式，决定项目的存活率。

盈利模式

1门票模式。

2综合收益模式。

主要有餐饮收入、住宿收入、租金收入、演艺收入以及其他消费收入等，比如丽江古城。

3产业收入模式。

比如形成有机产业集群

4地产收入模式。

包括度假、养老主题的公寓、别墅，以及旅游商业等。

5资本运作模式。

此种模式是最大化的降低前期投资压力、快速推进项目的方式，但首先必须做好整体策划，在此基础上引进战略投资者，最终实现上市，或者通过资本运作，实现融资和资本退出管道。

小镇规划

规划的核心，就是在认识环境、尊重环境、利用环境的基础上，融入具体建筑形象和功能，满足发展需求，创造和谐的生存环境，实现环境、建筑、产业、人的有机融合。

规划应该追求一种境界。曲径通幽、欲掩还现、柳暗花明、别有洞天。不是故作迷宫、不是故设幔帐，一花一草、一砖一瓦、一屋一巷，总有道不尽的韵味、总有说不明的情趣，总有看不完的精彩、总有想不透的空间。这样的小镇规划设计才正是游客来了又来的最纯正的理由。

小镇产业

产业是小镇能否持续发展的基础和条件，是小镇保持永续动力的前提。在做小镇产业规划时，不能局限于眼前的繁荣，也不能盲目蹭热点，而是要对文旅资源进行深度挖掘和精炼，并形成可进入更广阔市场的产品、商品，而且能迅速建立强大的品牌优势，这才是关键。比如，牡丹作为花海，是一种旅游资源，而提取出牡丹食用油或者精油，就是一种产品。水稻是一种农作物，也可以是观光旅游的重要组成部分，但利用高新技术制作成面膜或者其他东西就是一种可进入市场的商品。每个小镇都有自己的文化或者旅游资源，但要发现和开发出具有商品属性的产业，关键在于能否用心发现，而发现是需要智慧的。

在此基础上，要让商品有更高的价值，进入更广阔的市场，就必须注入文化因子。如，西南、中南地区都有过年吃香肠的习惯，在他们眼里，没有香肠就等于没有团圆饭。当香肠作为一种商品，走向全国甚至全世界时，如何将它与文化结合在一起？可以在包装上打上“永远忘不掉的也许是你的乡愁”的标语，这就把文化因子联系起来了。

一个产业能否形成优势产业，关键在于创新以及品牌的力量。与此同时，在开发产业的基础上，还要不断培育主导产业项目，形成完整的产业链或者实现多产业融合。对于一个小镇而言，单一的产业容易受到了市场波动影响。即便是这个行业的“单打冠军“，一旦市场不行，产业产值下降也在所难免；而假如市场不在了，这类产业就岌岌可危。培育多个产业主体项目，形成完整的产业链，可以最大程度地发挥产业的规模效益，而这恰好是小镇抵御市场风险、推动自身发展的有利武器。

小镇运营

小镇的运营管理，既涉及到小镇的建设和开发，也涉及到小镇的持续经营和发展，从某种程度来说，小镇的运营更像是管理一个小型的城市经济综合体。小镇运营，应该善于利用自身优势，并引进外部资源，搭建各种产业发展平台，来促进小镇的运营效率和服务水平，这就是所谓的“平台化思维”。这些平台包括开发合作平台、产业发展合作平台、立体品牌推广平台、综合投融资平台等。

服务体系

特别是文旅小镇，没有完善的服务体系，将走不长久。服务是更高标准的旅游需求，也是增加游客体验价值，和提升满意度的重要方面。建立高层次，精细化的服务体系，是打造小镇旅游核心竞争力的关键。

当然，小镇不仅服务于游客，小镇服务体系需根据不同的服务对象和需求，从硬件设施和软件服务两方面入手，硬件方面是建设相关的基础设施，而软件则是建立高标准的服务规范和制度。

服务体系包括三方面的内容：

1、游客： 包括公共服务（交通、卫生、安全、信息）、接待服务。

2、经营者 ： 包括经营环境、经营秩序、招商政策。

3、本地居民 ： 包括物业服务、生活服务。

品牌建设

小镇品牌的重要性不言而喻，那么小镇的品牌到底如何打造？最重要的是产品和服务做的好。

小镇品牌的产品有四大属性：一是特指性要明确；二是竞争性要从顶层设计开始；三是延展性必须注意产品的内在关联性，你可以让手机替代照相机，但你不能让手机替代化妆品；四是美好性要注意和人的情感相关联。

产品的四种属性缺一不可。但仅有产品是不够的，品牌的另一大基础就是服务，再好的产品，没有好的服务绝对成就不了品牌，尤其是做文旅小镇。而服务必须有体系、有标准、有执行、有机制。

不同的小镇定位，其服务标准和内容肯定不一样。比如，产业小镇和文旅小镇的服务内容就有很大不同，产业小镇的服务更多的是在生产方面，如技术、物流、人才、原料、生产环境等方面做好支持，而文旅小镇则主要是生活和体验方面，如交通、住宿、餐饮、游乐指导、商业环境等。

即使同是文旅小镇，观光和深度旅游又有所不同。观光主要在停车场、旅游线路、餐饮、人流疏导、景点介绍等方面做好服务，而深度旅游则更注重细节的服务，比如，咖啡吧从游客进门、落座、点单每一个细节是否与咖啡吧主题吻合，是否能应对游客的心理需求，包括你的环境设计、道具设计、问候设计，无不体现你的服务水平，更不要说酒店住宿针不同层次游客的不同服务标准。

而真正的度假小镇更注重服务体系的完善和服务创新，具体到一座小亭、一张木椅、一个导示、一盆花草都表达着你的服务体系是否紧贴度假主题。

有了好的产品、好的服务，品牌的建立才有了基础。但这仅仅只是基础，能否建立一个强大的品牌，还有更多环节和步骤。

小镇IP

IP应该是一种身份识别。任何商品如果没有IP就不会成为品牌，没有IP是永远长不大的。IP的有5大特性：一是最先想到、二是最快延伸的、三是最大想象、四是最美形象、五是最好故事。IP的传播方法有四种：一是进入公众视野、二是制造新闻、三是强迫记忆、四是编好故事。IP传播的方法大概以这四种常用为主，但不排除还有更好的，无论多少，有一点至关重要：怎样建立IP与人的情感关联关系，如何最快缩短受众从认识、接受到喜欢这三个过程？而好的传播渠道正是完成这三个过程的关键。IP的传播渠道一般分为形象展示和心智占领两类。

情感关联在小镇发展中的地位非常重要。人的情感非常丰富，情感往往主导人们对事物的偏爱和憎恶。一旦被偏爱，即使瑕疵再多也会被忽略甚至被转换。没有偏爱就没有品牌，而偏爱就是情感关联。无论是产业小镇还是文旅小镇，无论是产品还是环境，都必须刻意地注重与消费者情感沟通，只要能让他们偏爱，小镇的生命才会长久。具体到小镇如何与消费者进行情感关联，至少要做好 “五情”：1、强调小镇的情愫；2、创造小镇的情缘；3、营造小镇情境；4、设计小镇的情趣；5、培育小镇的情韵。

“三产兼容元素”的十大模式：

-产业发展型模式

主要在经济相对发达地区，其特点是产业优势和特色明显，农民专业合作社、龙头企业发展基础好，产业化水平高，初步形成“一村一品”、“一乡一业”，实现了农业生产聚集、农业规模经营，农业产业链条不断延伸，产业带动效果明显。以企带村发展起来的，村集体有了经济实力，就可以为新农村建设、美丽乡村建设"加油扩能"。

-生态保护型模式

主要是在生态优美、环境污染少的地区，其特点是自然条件优越，水资源和森林资源丰富，具有传统的田园风光和乡村特色，生态环境优势明显，把生态环境优势变为经济优势的潜力大，适宜发展生态旅游。 将自然生态与美丽乡村完美结合，围绕"生态立村——生态经济村"这一核心，在保护生态环境的基础上，充分利用环境优势，把生态环境优势转变为经济优势。

-城郊集约型模式

主要是在大中城市郊区，其特点是经济条件较好，公共设施和基础设施较为完善，交通便捷，农业集约化、规模化经营水平高，土地产出率高，农民收入水平相对较高，是大中城市重要的“菜篮子”基地。不倚仗工业，而是依托"气净、水净、土净"的独特资源优势，大力发展环保农业、生态农业、休闲农业，成为上海的"菜篮子"、"后花园"，服务于以上海为主的周边大中城市。

-社会综治型模式

主要在人数较多，规模较大，居住较集中的村镇，其特点是区位条件好，经济基础强，带动作用大，基础设施相对完善。使生活环境和谐有序，基础设施完善，家家户户住进新楼房，电脑、电话、汽车走进农家，村民过着"干有所为，老有所养，少有所教、病有所医"其乐融融的城市化生活。

--文化传承型模式

是在具有特殊人文景观，包括古村落、古建筑、古民居以及传统文化的地区，其特点是乡村文化资源丰富，具有优秀民俗文化以及非物质文化，文化展示和传承的潜力大。按照"有名气、有特色、有依托、有基础"的"四有"标准，以本土特色文化产业发展为龙头，扩大乡村旅游产业规模，探索出了一条新时期依靠文化传承建设"美丽乡村"的发展模式。

-渔业开发型模式

主要在水网地区的传统渔区，其特点是产业以渔业为主，通过发展渔业促进就业，增加渔民收入，繁荣农村经济，渔业在农业产业中占主导地位。。

-草原牧场型模式

主要在我国牧区半牧区县(旗、市)，占全国国土面积的40%以上。其特点是草原畜牧业是牧区经济发展的基础产业，是牧民收入的主要来源。发展特色家畜产品加工业，形成了独具草原特色和民族风情的发展模式。

-环境整治型模式

主要在农村脏乱差问题突出的地区，其特点是农村环境基础设施建设滞后，环境污染问题，当地农民群众对环境整治的呼声高、反应强烈。

-休闲旅游型模式

休闲旅游型美丽乡村模式主要是在适宜发展乡村旅游的地区，其特点是旅游资源丰富，住宿、餐饮、休闲娱乐设施完善齐备，交通便捷，距离城市较近，适合休闲度假，发展乡村旅游潜力大。中国美，看乡村，一个天蓝水净地绿的美丽江湾，正成为"美丽中国"在乡村的鲜活样本，并以旅游转型升级为拓展空间加快成为中国旅游第一镇。

-高效农业型模式

主要在我国的农业主产区，其特点是以发展农业作物生产为主，农田水利等农业基础设施相对完善，农产品商品化率和农业机械化水平高，人均耕地资源丰富，特色农作物产量大。

壮大特色农作物种植基地，做大做强现代高效农业。同时整合资源，建立千亩柚园、万亩竹海、玫瑰花海等特色观光旅游，构建观光旅游示范点，提高吸纳、转移、承载三平景区游客的能力。

（三）生态优先元素：

推动农村各项事业全面发展。改善供水、供电、信息等基础设施，新建改建农村公路20万公里。稳步开展农村人居环境整治三年行动，推进“厕所革命”。促进农村移风易俗。健全自治、法治、德治相结合的乡村治理体系。我们要坚持走中国特色社会主义乡村振兴道路，加快实现农业农村现代化。

以实现“绿色发展”为核心，加强农村环境治理。构建以第一产业为主导，以生态文化旅游、能源、现代服务业、绿色有机农产品加工业为支撑，以智能装备制造、生物产业、节能环保、新材料产业为重点的“一主四大四新”现代产业体系。走具有山区特色的生态农业发展之路。加大农业面源污染的治理力度，积极推进清洁能源建设，推进畜禽粪便集中处理和农作物秸秆综合利用，大力推广绿色种养综合防控技术，把山水林田湖作为一个生命共同体，推进耕地、森林、河湖休养生息。加强传统村落保护工作，全面改善农村人居环境。

导入农业垃圾资源循环利用MCR技术（仿生物胃消化技术），处置乡村区域内的所有有机固体废弃物：稻秸秆、畜禽粪便、病死畜禽、生活垃圾等，将固废垃圾资源化利用，转化为高效有机肥料。在实现垃圾减量化、无害化、资源化处理的同时，实现农业环保循环经济发展，打造绿色生态农业。

1. 以种群互补、动植互养、土水互利、循环互生为特色的生态农业

1.1 利用水域建立立体种植与养殖兼顾的生产空间，使农业收入多元化：

1.2 利用温棚打造立体养殖空间，获得呈几何级数的高附加值：

3.3 利用旱地套种间种，实现多种经营且高产稳产：

3.4 发展循环利用再生系统，既保护环境，又节省资源，更创造财富：

（三）因地制宜元素

以现代科技农业作为切入口，带动农民增收致富，努力探索一条可造血、可复制、可持续的乡村振兴道路。以产业扶贫为核心，引进上下游企业，实现供产销一体的农业生产产业链。运用高新农业技术、高端农业装备和现代管理经验，采用全智能精准环境控制技术，大数据、物联网和智能机械自动化等，全季节、全天候生产，全过程集约化、标准化、智能化，全方位打造绿色优质、高产高效的高科技农业。

1）因地制宜，可以按照把乡村建设得更像乡村理念，融入“互联网 + 三农”发展理念，构建集一、二、三产业与农旅相结合的“美丽乡村”发展系统，推动项目村的全面振兴发展。在建设过程中保护乡村原有的田林农湖系统，对荒地、山地、林地进行修整保护，修复水系，把乡村田野打造成诗意栖居、宜游宜业的家园。

2）因地制宜，可以把项目村定位为电商村、农特产品大村、互联网示范村，入驻的电商企业可以有的项目村自有的旗舰店、天猫官方旗舰店、京东、甲骨文等，还可吸引微创全国联盟、创客空间，以及大量文创基地、乡村酒吧和特产销售门店入驻。开发出特色农副、乡土文创系列特色商品和旅游纪念品，并通过线上线下融合的销售方式获得市场的极大认同，使农村产品销售渠道多元化。

3）因地制宜，可以建立起项目村民俗村：主要产业为民俗馆、古民居遗址、手工作坊群。挖掘还原当地农耕民俗文化，引入客栈、民宿、温泉养生、旅游度假等乡村旅游服务业，打造以体验半汤地方传统农耕民俗文化为特色的村庄发展模式。

4）因地制宜，可以建立起项目村美食村：主要产业为风情民居民宿、特色农家乐、心动客栈酒店。通过村集体入股和持股，共同开发温泉康养民宿，拓展村集体经济路径。

5）因地制宜，围绕着餐饮、民宿、旅游、电商等，全产业链的协同发展，通过统筹协调各类资源使一、二、三产业在总体规划中有序发展，良性互促。电商和旅游协同发展是三瓜公社电商特色小镇的独特模式探索：农旅为主，引领电商小镇品牌化建设；商旅是力，夯实三瓜公社特色小镇的产业支撑；文旅是魂，传承文化，塑造特色小镇的文化灵魂。成立了花生、养殖、食用菌、瓜果等多个农民专业合作社，打造绿色生态的农产品种植养殖区。由合作社进行原材料的种植、加工、销售，为参与的村民提供技术指导、服务及产品销售等。三瓜公社充分发挥龙头企业的示范与引领作用，以合作社为纽带，将农户种养、生产加工和电商销售有机整合，带动周边村民大力开展订单式农业，快速实现致富。围绕农民专业合作社、农产品种植标准化、农产品加工销售等，打造农产品生产标准化基地。依托已经成立的专业农业合作社，负责规模化的农特产品种植、养殖和加工。引导农民或农产品加工企业按照标准对农产品进行初级加工。

田园综合体是国家乡村振兴战略背景下房企的一种多元发展模式。

（1）田园综合体可以理解为以乡村及农业生产为特色的特色小镇项目。田园综合体的概念源于在无锡落地的田园东方项目，是一种将农业生产与乡村旅游、文化创意、康体养生深度融合的项目。其模式得到中央农民办领导的高度认可，并于2017年2月被正式写入中央一号文件，视为当前乡村发展新型产业的亮点举措。

（2）田园综合体是一项持续运营的多元产业，可以分阶段投入。资金运作上，可以通过产业基金、PPP融资、合资入股等形式获取建设资金的来源。通过后期的运营实现盈利，分阶段建设并实现可持续发展。

（3）田园综合体运营商通过与政府协议购买或租赁建设用地的土地使用权。一般来说，田园综合体秉承政府统筹规划，运营商与政府签约并投资征集农村集体建设用地，获取该区域的整体规划、开发、运营权，农民可自愿以自有农村土地入股并成为企业员工，后期可同时获得劳动报酬以及分红收益。

（4）田园综合体注重打造多产业、多板块、多功能复合的业态，同时结合当地特色。在传承保留当地文化的基础上，利用当地资源打造集农业、科技、文旅、地产等多业态于一体的区域化社群。在产业链延伸的基础上，充分挖掘其融合渗透效应。

（5）田园综合体项目的整体收益主要来自以下三方面。一方面，通过文化创意、农业生产与乡村旅游的融合运营，可以带来门票、酒店的旅游收益。第二，地产+以及相关产业额引入也可以带来产业收益。另外，基础设施和配套建设的完善还会带来地块增值收益。

（6）田园综合体中植入多元化的医养、康养、颐养、休养设施：

以民宅为居、村民为邻、牛羊为伴、农耕为乐的蹲点插队式度假。将那些散落在山野之间﹑溪水之侧﹑花丛之中﹑苍松之旁的大量闲置的富有农耕文化特征的古朴民宅装点成可以面向全球季节性出租的“驴友之家﹑候鸟之巢﹑山人之寨﹑村夫之居”，使之成为新型旅游产业的一部分。

（7）田园综合体中植入特色民居为核心的“一床一厠一家一餐”度假客栈：

（8）田园综合体中植入休闲式、便携式、环保式洗手间

（四）产业扶贫元素

社会的不平衡不充分发展是国家乡村振兴战略的重要背景。通过在贫困县因地制宜地设立蔬菜育苗中心、肉牛养殖基地、蔬菜大棚、中药材等特色产业基地。建立起长效持久的扶贫、脱贫机制，确保贫困户持续增收、就地脱贫。

（1）房企投身产业扶贫的关键是产业化。产业扶贫是指以市场和经济效益为导向，是促进贫困地区发展、增加贫困户收入的有效途径。更着重帮扶当地特色农业产业发展，引进上下游龙头企业，旨在形成稳定的产业链并有效带动广大农民增收。

（2）产业扶贫应不以企业自身的盈利为主要目的。同时，产业扶贫和农业现代化建设一样，也需要高投入和长期实地运营。但产业扶贫作目前“精准扶贫”的主要模式，更侧重通过产业运营的模式帮助贫困地区脱贫。

（3）产业扶贫更侧重政企合作、“政府+企业＋产业基地”的模式。在政府统筹发展的背景下，房企通过投入专业运营团队、成立扶贫管理公司，选派管理骨干与当地政府人员一起深入到贫困地区乡村地带，通过设立产业基地长时间、分阶段的推进当地扶贫工作。

（4）产业扶贫是可持续发展的“造血式”扶贫。在社会资本特别是房企切入扶贫的过程中，区别于资金捐赠、易地搬迁等“输血式”扶贫，以产业为核心的“造血式”扶贫，确保脱贫的持续性、可以更长远地解决可持续发展问题。

（5）产业扶贫中还会综合基础设施建设、教育扶贫等措施。在对贫困地区产业扶贫的前期，企业一般需要对贫困地区提供“输血式”的无偿投入，以改善当地的基础设施建设水平。产业扶贫的过程中，企业还可因地制宜综合教育扶贫、就业扶贫等一揽子扶贫计划。

（五）文化传承元素

扎根本地，研究文化。脱离了文化做旅游，就像脱离了商品做商业一样，没有根基。文化的种类很多，包括本地民俗、美食、典故等等都是值得植入的文化调料。旅游的根本是文化，是心灵的体验。做好文化，是做好旅游的最基本条件，乡村旅游也无不例外。

精心设计，营造场景，以巧取胜。白银时代是设计为王的时代，而不是资本为王的时代。轻资产、重情景的项目就会产生很好的人气和现金流回报。如何将建筑设计、景观设计、商业设计、美陈设计、艺术设计和商品设计等多个设计门类聚焦在一个产品上进行研发和创新，这些都是决胜市场的根本。

业态布局，符合现代商业消费趋势。当前时代的乡村旅游可真不是复原乡村本来的面貌，那只是返古的逆趋势而动。在产品打造的同时，一定要熟悉现代旅游商业消费的特点和要素，用精美的商品去打动大城市来的寻求体验的游客，用服务、用创意给他们惊喜，这才是现代旅游消费所需要的内容。

运营思维创新。白银时代，如何还停留在利用房地产销售去反哺旅游投资的商业模式，那只能是个死胡同。商业模式的破旧立新应该建立在产品为王、现金流逻辑的基础上。只要能做好产品，做好运营，引爆人流，那么其他一切都会纷至沓来。

（六）城乡互动元素

让市场起决定性作用，开展“私人定制、个性认养、赏食结合、品用互补”之循环式利用、订单式生产、租赁式营销。

通过种植与养殖而产出有机产品，农民由此获得收益；

通过将其所拥有的土地实现“土地流转”，农民由此获得租金；

通过外租属于自己的一部分房屋，一部分资源，农民由此获得租金；

通过在已经“流转”了的土地或其附属的不动产（如租出去了的房间、工具、农庄等）里工作，农民由此获得报酬；

按照双边合同为生活在城里的居民及其孩子们，提供代种、代养，代管服务，并把动植物的生长情况和农产品生产实况，通过互联网视频与城里人进行实时对接，构成1）远程视频可赏田园、2）远程视频可赏牧场、3）远程视频可赏森林、4）远程视频可赏山景、5）远程视频可赏河岸、6）远程视频可赏湖泊、7）远程视频可赏动物园、8）远程视频可赏植物园、9）远程视频可赏种植体验、10）远程视频可赏养殖体验、11）远程视频可赏农家菜烹饪、12）远程视频可赏农产品工艺等），农民由此获得报酬；

（七）电商网联元素：

特色农产品与电商产业融合。以“互联网 + 三农”为实施路径，探索一、二、三产业融合，农旅、商旅、文旅“三旅结合”的休闲农业和美丽乡村建设新模式，重点打造南瓜电商村、冬瓜民俗村和西瓜美食村三个特色村。大力发展现代农业，通过电子商务打开当地农特产品大市场，吸引年轻人返乡创业，新农人入乡创业，成立农民专业合作社，进行优质特色农产品生产，带动加工，让村民足不出户把产品卖向全国，激活乡村市场，盘活乡村资源，为农业注入新的生命。以电子商务为抓手，依托南瓜电商村，建设线上线下店铺，建立创客中心，吸引年轻人入乡加入到电子商务就业创业平台，通过电子商务，驱动农产品加工、生产，通过农特产品的加工生产吸引和保障更多本地村民就业和创业。

构建“线下实地体验、线上平台销售，企业示范引领、农户全面参与，基地种植、景点示范”的产业发展模式，围绕民俗、文化、旅游、餐饮、休闲等多个领域，综合现代农特产品的生产、开发、线上线下交易、物流等环节，探索出一条信息化时代的“互联网 + 三农”之路。

推行农业供应链模式：获取订单＞寻找投资人＞种植基地建设＞种植作物规划＞运营管理＞产品销售。导入农业产业链，通过全程供应链管理运营服务解决种植户、经销商、投资人、政府的困境。

导入高效农业模式，形成集种植品尝、产品流通、游乐休闲等于一体（例如西红柿）主题农场，以番茄供应链模式实现农户及投资人双赢，作为现代农业的首发旗舰项目，着力解决项目地精准扶贫问题。

新农经济与乡村振兴建设是社会多方资源对接、配合的综合表现。融资主要来自政府资金、政策性资金、社会资本、开发性金融、商业金融等五种渠道。东滩顾问联合多个投资平台的参与，在缓解政府财政压力的同时，将为新农经济发展提供强有力的资金支持，从而盘活区域特色农业产业的发展。

直连电商：利用挂牌、竞价等简便的电商交易方式，为上游企业或资源商直接打通连接下游采购企业的互联网定价分销渠道。利用企业专场，行业专场，产品专场等电商展销形式，实现企业品牌、产品品牌和行业聚集的互联网效力。利用平台和第三方金融机构等合作体系，为上下游企业提供中间环节融资、融货等服务。

流转电商。订单交易和第三方管理：为内贸，外贸订单、仓单货物的贸易和流转提供交易、保证金、货款的第三方管理，履约保障服务，为现货贸易注入流动性。建立高流转性贸易专场，设立“行业俱乐部”“交易圈子”，要求入场企业、货物、服务均达到平台和行业标准门槛，在流转效率、技术、安全等方面提供保障，实现快速扩大贸易规模的功能。

期现联动。积极与各大期货交易所合作推出“期现联动”，推出升贴水基差、现货期权等创新交易品种。将期货下单和现货贸易同步实现在一个平台，实现“一键下单功能”。构建农业物联网及大数据应用平台，以农业信息服务为基础业务，多渠道整合区域农牧业生产、加工、物流、交易环节的各类数据资源，为农业管理部门和区域农企农场提供涉农数据的自动采集、统计分析、决策应用等服务。

重点在农用地信息化管理、涉农补贴管理、农资配送监管、农产品质量安全追溯、农机管理、农业生态环境保护、动植物疫病防控、电子政务、农业生产、农产品销售、惠农信息发布以及特色旅游等领域，构建农业标准评价、农牧产品大宗交易、涉农金融创新三大延伸业务，使农业数据的应用场景互为支持，构成良性生态系统，提升区域农牧业产业链整体运营效率。

构建特色产业互联网，实现实体产业在线化和金融化，促进产业集群的良性循环。搭建全球交易中心，实现价格指数发布、期（现）货交易、跨境交易、仓单质押、应收账款融资、保兑仓融资等一系列供应链金融服务，最终建成特色产业互联网经济生态圈。

立足于本土特色产业的“提质增效”方向发展，加快一二三产深度融合发展，建成产业特色鲜明、要素高度聚集、设施装备先进、生产方式绿色、经济效益显著、辐射带动有力的世界一流（脐橙）产业园。着力打造农业物联网云平台、农产品质量安全监管追溯平台、农产品电商交易平台等三大平台，严格把控生产、质量、销售三大环节，着力做大做优做强果蔬品牌。

在推进农业供给侧结构性改革过程中，不断优化农业产业结构，依托现代农业园区建设，将“工业化”管理理念引入农业生产，发展培育品牌农业、智慧农业、生态旅游农业等特色高效农业，有效促进农业增效和农民增收，助力乡村振兴 。

聚焦“农业供给侧结构性改革”，为培育农业农村发展新动能做出全面布局，现代农业产业园区、田园综合体、农业特色互联网小镇、农业产业投资基金等成为引领乡村发展的新引擎。

联合农业互联网、基金、开发、运营等资源，围绕“新农业、新农村和新农民”的乡村振兴战略目标，提供策划、规划、融资、建设、运营等全程服务。新农经济与乡村振兴整体解决方案概括为“四个一”，即一个园区、一支基金、一个平台、一个小镇。

（八）人才回乡元素：

以破解“人才瓶颈”为目标，培养农村人才队伍。加大乡村基础设施和公共服务配套建设力度，搭建公平竞争平台，引导外部人才流向贫困地区乡镇；加快推进农业农村现代化，让农业成为有奔头的产业，让农民成为有吸引力的职业，让农村成为安居乐业的美丽家园；要鼓励农民工、大学生、退役士兵等人员返乡创业，通过“大众创业、万众创新”，促使乡镇百业兴旺；要加强本土专业人才队伍建设，积极开展农村青年创业培训、新型职业农民教育、乡村工匠和文化能人培养等，合理增加乡村教师、乡村医生等专业技术人员编制，用事业留人、以产业留人、以致富留人，充实乡村人才队伍。

每到毕业季，高校毕业生总会面临人生的重大抉择，有人选择了城市，有人选择了农村。选择没有对错，实现人生价值的途径本就不具唯一性，不过，出于农村发展的现实需要，毕业后选择农村的人才往往更令人关注和期待。

选择农村意味着选择艰苦。尽管中央一直重视“三农”工作，给予农村足够的政策倾斜和帮扶，尤其是在打好脱贫攻坚战和实施乡村振兴战略的大背景下，农村发展速度令人震惊，甚至有些地区的农村人居环境条件已不逊于城市，不少农民也自豪说出“乡村日子比城里好”的话语。但无法否认的是，农村在产业赋能、公共服务配套等方面，还与城市有很大差距，绝大多数农村地区的生活条件仍很艰苦。

艰苦是种磨练，也是一种考验。很多原本有意愿到农村发展的人才，最后大多在“艰苦”面前打了“退堂鼓”，致使当前农村现状就是外地人难引进、本土人才往外流、来了人才留不住。进少出多的情况，让农村始终处于人才稀缺状态。乡村发展中面临四大难点，其中就有“各类人才短缺”。由此，公众对于高校毕业生返乡创业才持赞许和肯定态度。

人才返乡，乡村才有希望。本土人才永远是地方发展最宝贵的财富资源，畅通本土人才的返乡渠道，就是打通了人才引进的“源头活水”。近年来各地纷纷涌现出返乡创业的先进典型，他们大多都是放弃了城市的白领生活、高薪工作，返乡当个普通的“新农人”，为群众带来了致富福音。他们之所以留得下、干得好，归根结底就在一点—对家乡有感情。

因为有感情，所以才会想干事、愿干事。这与外地引进的人才有着本质上区别。外地引进的人才可能会存在“跳板”心态，只是把到农村当做一个平台，或者当作任务和一项工作来抓，而本土人才则不会。带着对家乡的热爱，他们多会在家乡扎下根，规划自己的人生、坚持自己的事业，往往也更容易取得成功。

习近平总书记强调，要“让愿意留在乡村、建设家乡的人留得安心，让愿意上山下乡、回报乡村的人更有信心。”近年来，从中央到地方相继出台了很多支持人才返乡创新创业的激励措施，给返乡人才施展才华提供了更广阔平台空间，相信有了政策的感召和家乡的呼吁，一定会有更多人才选择农村，乡村的发展也一定会越来越好。

（九）政府主导元素

新农经济与乡村振兴“策划、规划、融资、建设、运营”全程服务内容与流程必须是在项目地各级政府的直接指导与常规协调中进行。

帮助地方政府梳理、规划和建设一个有基础、有空间、有前景的可持续发展的现代农业产业园区，助推地区农业产业升级和新农经济发展。

现代农业园区是以技术密集为主要特点，以科技开发、示范、辐射和推广为主要内容，以促进区域农业结构调整和产业升级为目标，不断拓宽园区建设的范围，打破形式上单一的工厂化、大棚栽培模式，把围绕农业科技在不同生产主体间能发挥作用的各种形式，以及围绕主导产业、优势区域促进农民增收的各种类型都纳入园区建设范围。

（十）村企合股元素：

项目公司与项目所在地村社实现合股经营：

1）结合当地文化底蕴，以“林业立村、生态富村、旅游活村、文化强村”思路发展乡村特色旅游。按照“一村一品、一村一景、一村一产业”方案打造特色旅游村。

2）按照“原味乡村”“民国风情”“激情岁月”三大主题，布局农耕文化演艺、民俗特色小吃、民间演艺表演、休闲游乐体验、主题情景客栈、绿色有机农场六大产品业态，布局地方名小吃、农副产品、茶馆戏台、文创产品、主题客栈、民俗演出、情景演艺、历史店铺、儿童娱乐、竞技游戏和创意农场采摘园等对多元主题业态，供游客体验浓郁深厚的中原民俗历史文化和乡土乡情。

3）打造高效农业产业园，通过集中耕作，精细化管理，生产绿色有机杂粮蔬菜。实现统一配给，从源头上保证农产品的安全和质量，游客还享受纯天然农土特产和土法加工食品，充分享受好看、好吃、好玩、好游、好住、好购、好心情的“七好”快乐体验之旅。

4）发展新型养老产业，打造新型乡村养老典范

打造“城市老人到乡村养老”特色示范村。“乡村寄家养老”模式让城市老人到近郊寄家养老，既有家的感觉，也能呼吸新鲜空气、品尝有机食品，以及享受护工细心的照料和社区医养服务中心的健康管理。

5）发展培训产业，建立教育培训基地

6）对外招商，免租金、免装修、免流动资金、免物业费、免管理费、免营销费，为商户提供统一采购的食材，收入扣除食材的成本后双方五五分成，商户承担自己的人力、水电气成本，公司承担人力和推广费用。

“以村集体领导为核心，村集体平台为载体，构建产业共融、产权共有、村民共治、发展共享的村庄集体经济”发展模式。

1）以村集体领导为核心，以村民为主体。坚持村民的主体地位，树立村民的主人翁意识，让村民当家做主，自主发展、自我发展。不管外界的诱惑和压力有多大，不拿村民的自主权和控制权做交易，坚持农民主体地位不动摇，确保全体村民的根本利益和长远利益。

2）以村庄集体平台为载体，组建股份合作制集体经济组织。为了盘活集体和群众闲置资产，把散弱农户个体利益与集体利益紧密结合，实施村集体内部无物不股、无人不股、无事不股。将集体资产进行股份制改造，集体保留 38%，其余 62% 量化到户，参与社区集体经济组织成员都可以持股。对于旅游公司、合作社、商铺、农家乐等经营性主体，可以自主选择入股的店铺，互相持有股份，入股的范围不仅是本社区居民，还包括袁家村社区的经营户。在合作社入股过程中，遵循全民参与、入股自愿、照顾小户、限制大户的原则。以产权同享为核心，所有入股农民与集体经济组织共进退、同发展，极大促进了生产要素的自由流动，实现了村集体与农户个体的均衡发展。

3）在管理上，由村委会牵头，组建管理公司和协会，包括农家乐协会、小吃街协会、酒吧街协会，协会成员由商户们自己推选，为协会提供义务服务，构建了自我治理的发展模式。

4）实施产业融合，不断提档升级。不走传统“由一产向二产和三产拓展”的思路，探索出“由三产带二产促一产，并立足品牌溢价的多维度产业共融”的发展路径。从发展民俗旅游开始，第一步确定了推动第三产业的快速发展，第三产业拉动手工作坊兴盛，形成了“前店后厂”和加工企业，企业不断转型升级拉动第二产业发展壮大，进而提升对优质农副产品的需求，推动了第一产业规模的不断扩大，“三产带二产促一产”的三产融合发展格局形成，构建了一个相容共生、互补兼顾、层次递进的村集体经济可持续发展的闭环产业链和成熟商业模式。大力推动农副产品的线上线下销售，培育发展新动能和后劲。

5）推进产权共有，推进三股改革。袁家村股权结构由基本股、交叉股、调节股三部分构成。①基本股，将集体资产进行股份制改造，集体保留 38%，剩下 62% 分配到户，每户平均 20 万元，每股年分红 4 万元，只有本村集体经济组织成员才能持有，缺资金的农户以土地每亩地折价 4 万元入股。②交叉股，集体旅游公司、村民合作社、商铺、农家乐相互持有股份，交叉持股 460 家商铺，可自主选择入股店铺。③调节股，全民参与、入股自愿，钱少先入、钱多少入，照顾小户、限制大户。实现所有权、经营权、收益权的高度统一，全民参与、入股自愿，你中有我，我中有你，形成了利益共同体。通过调节收入分配和再分配，避免两极分化，实现利益均衡。

（十一）基金配比元素：

要实现乡村振兴，就必须产业金融平台模式以连接融资方和资金方为基础，整合政府机构和第三方合作企业，打造一个完整的产业链生态圈，实现商流、资金流、信息流和物流在平台内的闭合循环。通过产业金融平台打通金融产业、实体产业、服务行业的产业壁垒，即为中小金融企业提供了弯道超车的可能性，也为解决实体产业输血难问题提供了现代化的金融科技解决方案。

建设和运营一个（区域）农产业互联网综合服务平台，构建具信息流、商流、资金流、物流四流合一的产业互联网服务体系和区域农产业经济闭环生态圈。

要实现乡村振兴，需要进行财政资金支农机制的改革创新。机制创新主要从整合和撬动两个方面着手。整合就是充分发挥统筹引领作用，集中体现在最新成立的农业农村部上，新部门整合了有关农业投资项目的全部职责，可以把各类涉农资金尽可能“打捆”使用，形成合力。撬动就是发挥政府的作用，通过以奖代补、贴息、担保等方式，发挥金融杠杆作用，引导资金助力乡村振兴。

要实现乡村振兴，就要进行农村金融创新。从机制建设上看，落实涉农贷款增量奖励政策，需要适当下放县域分支机构业务审批权限,解决投放“三农”贷款积极性不足的问题。政府要让金融机构把钱投向农业，可以进行政策性的兜底保障，对优秀机构采取奖补手段予以鼓励，促进资金向农业倾斜。从机构建设上看，要优化村镇银行设立模式、提高县市覆盖面,开展农民合作社内部信用合作,支持现有大型金融机构增加县域网点,解决投放“三农”贷款市场主体不足的问题。

要实现乡村振兴，还要鼓励社会资本的参与。这里首先就要强调相关产业的扶持问题，农村的种养业、农业服务业、农产品加工业和休闲旅游业都是现在很火的支柱产业，值得大家用心去建设。其次，社会资本的进入方式是怎样的？是通过借贷？参股？还是控股的方式？都有待商榷，但不管什么方式，都必须要有一个完善的利益链接机制，能够通盘考虑如何付息、怎么分红，有无返还，原料优惠等等问题，才会让社会资本无后顾之忧。

要实现乡村振兴，更要进行风险机制的创新。众所周知，农业因其独特的性质导致参与的风险非常大，因此政府如果想通过涉农产业发展来引导乡村振兴，将来就必须要大力支持农业保险业和期货业的发展来降低参与农业的风险，以此促进资本的融通。

要实现乡村振兴，需要各方面资源的统筹利用，其本质关键就在于金融扶持战略。尤其是在当今资源争夺的全新时代，资源就是财富。因此国家强调加大招商引资力度，把资金引进来，通过供给侧改革调整结构，促进内部消费，把资金留住。

要实现乡村振兴，需要用好从中央政府到各级地方政府的产业政策。早在2017年，农业部就已经按照紧密贴合农民需求、覆盖区域广、信贷投放量大、风险防控机制合理等标准，择优评选了“政银担”、“政银保”、“银行贷款+风险保障补偿金”、“两权抵押贷款”、“农村信用社小额信贷”、“农产品价格指数保险”、农机金融（融资）租赁“双基联动合作贷款”、“互联网+农村金融”、“农业领域PPP”等10个经典、易操作的模式，通过公开发布的形式向全国进行推广，并鼓励各地结合实际，出台配套政策，加大创新推广力度，进一步满足农民金融服务需求，助力农业供给侧结构性改革，加快农业现代化发展。

要实现乡村振兴，就要夯实产业基础，积极嫁接金融机构，慧眼选对金融方式，创新金融行业产品，更新传统运营理念。

以下是以“驴联体”为例的一种产融结合商业模式。从图中可以看出，该模式能兼顾做到“保驴”、“保钱”和“保人”，能够有效促进全产业链的发展和传统农业的转型升级，从而以“驴联体”的模式推动甘肃的养驴事业发展。

其次是项目的融资部分。在这个模式中，保险公司、合作社、银行、小额信贷、红星伟业、东阿阿胶、“5+1”工作组等这些组织都能够共同参与到“驴联体”中来。红星伟业公司还专门向甘肃省领导做了汇报，希望能够推进全省驴业的发展。这一模式得到了甘肃各级政府的广泛一致的认可，时至今日，“驴联体”模式推动的驴业发展已经是甘肃经精准扶贫的一个重要抓手。

（十二）地产驱动元素

1.投资发展农业现代化建设

（1）以农业现代化为切入点是一大发展机遇。农业现代化是指利用现代科学技术和现代工业来服务农业生产，并用现代经济管理科学来管理农业。特别是在目前国内农业生产效率低、生产资料分散的背景下，通过合理利用资源，农业现代化可以实现更高的转化效率。

（2）投资发展现代农业需要房企自身有雄厚的资金基础，还要有相当规模的长期投入和持续运营的能力。从投入产出的角度来看，与地产开发不同，农业的难点在于投入大、风险高、周期长，并不是一个可以快速变现、获取高利润的行业。

（3）房企作为主体可以成立专门分管农业的公司，并采用“公司+合作社+农户”的模式。通过选址土地、水源优势的原产区，土地为农民自己所有，企业与农民一起进行科学合理的规划，走现代化农业发展的道路，化零为整提升农业生产效率。

（4）除了资本投入和政策环境支持外，农业现代化更依赖技术支持及人才引进的支撑。房企可以引进世界先进的现代农业技术、设备以及生产管理模式，并招聘及培训农业相关的专业人才进行生产及技术研发。通过提升生产效率及规模化生产实现农业现代化。

（5）通过全产业链运营，房企可以建立下游渠道实现农产品的销售和盈利。在提高农业生产力、促进农业产业升级的同时，房企可以成立销售品牌或结合自身地产物业板块的资源建立销售渠道。延长农业产业链、价值链，加快农业转型升级，促进一二三产业融合发展。

大型房地产公司例如碧桂园与当地茶园经济联合社签约，并向茶园所在地村民小组发放合作款，用于美丽乡村项目。

实施乡村振兴战略，是党的十九大提出的实现全面建成小康社会的重大决策，是推动城镇化建设的关键所在，其意义深远。在鄂西北区域实施乡村振兴战略，有利于推进全市农业综合生产能力稳步提升、破解城乡二元结构矛盾、巩固精准扶贫成果，实现农业全面升级、农村全面进步、农民全面发展。

根据“一事一议”项目库，组织编制乡村建设总体规划，制定资金筹措与管理办法，为支持项目申报、实施、资金拨付、考核验收打下了坚实基础。

在支持项目的选取上综合考虑行政村自然条件、村庄规划、农民意愿、产业基础、发展潜力等方面的基本条件，重视民主意愿，突出民主议事，充分尊重农民的决策权；对项目建设资金预决算进行公开公示，充分尊重农民的知情权；项目实施实行民主管理，充分尊重农民的参与权；项目管护实行民主协商，充分尊重农民的监督权。

健全制度，提高奖补资金使用效益。为保证乡村振兴资金使用效益，结合实际探索实施项目资金管理办法，根据省农村综改办相关要求，制定项目建设工作程序。并按照新《预算法》要求加强预算管理，积极督促项目及时开工建设，按项目建设进度及时划拨奖补资金。

强化全过程监管，全力打造“阳光工程”。实行项目招标、议标制度，严禁暗箱操作。奖补项目一律实行招投标，且50万元以上的项目必须公开招投标，符合条件的乡镇，将各村同类项目“打包”委托专业机构实行代理招标，严禁擅自确定施工单位或自主组织施工建设。实行张榜公示制度，接受社会监督。财政奖补项目一经确定，项目实施村将奖补项目的议事结果、项目申报、立项审批等情况，分阶段在村务公开栏公示，接受群众监督。推行第三方审计验收，强化项目监管。邀请社会中介机构作为第三方参与项目审计验收环节，确保项目建设全过程公开透明、项目资金落到实处。强化专项审计制度，严管专项资金。严格执行工程项目预、决算制度，对已完工的重点奖补项目必须报送县级审计。

政府主导，多元参与。乡村振兴是一个系统工作，由政府主导，各相关部门协调联动、各司其职、共同发力。作为地方财政应充分发挥资金投入和引导作用，如安排土地整治专项资金、利用一事一议奖补资金、农业开发资金、农村环境连片整治资金、村庄环境整治资金等，用于涉农项目开发建设，有效发挥资金合力，同时积极吸引、撬动和利用社会资金，助推乡村振兴。

规划先行，统筹兼顾。各地在编制乡村振兴规划时坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，综合运用农业资源、人文历史和商旅特色等要素，做到规划“一盘棋”，充分尊重群众意愿，依据宜商、宜工、宜农、宜旅等特点进行分类设计和布局。

产业为基，规模经营。乡村振兴必须靠产业支撑，无论是内陆高原地区，还是沿海沿江地区，都形成了脉络清晰的产业链，拥有一批具有较强竞争力和市场份额的产品集群，在特色产业发展中都较好体现了乡村振兴乡民参与的经营理念，实现了产业转型升级和富民双赢。

以深化“三项改革”为统领，激发乡村内在活力。稳步推进和完善农村土地“三权分置”制度，实现土地经营规模化、集约化。在第二轮土地承包到期后再延长三十年的同时，鼓励农民将土地的承包经营权进行有序流转，这既能扩大农村土地经营规模，又能提高土地资源利用效益；推行以集体经营性资产股份合作制改革为重点的农村集体产权制度。做好农村集体“三资”规范管理，保障农民群众合法权益。推动市、县、乡、村四级农村产权流转交易市场体系建设，使各类农村资源要素合理流动；培育壮大农村新型经营主体，推进农业农村现代化。不断发挥新型农业经营主体对普通农户的辐射带动作用，推动家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营共同发展，实现小农户和现代农业发展有机衔接。

以实施“三乡工程”为抓手，推动乡村产业振兴。“三乡工程”，即市民下乡、能人回乡、企业兴乡，借助城市力量、社会力量合力破解农村发展难题，盘活农村资源、资产，实现农业农村现代化规模化，开辟出城乡融合发展新路径。“三乡工程”是实施乡村振兴战略的有效抓手，可以有效破解“地咋改”“谁来干”“钱哪来”的问题。要抓好组织协调和实施，充分动员市场资源和社会力量，促进“三乡工程”落地生根。

以汇聚“多元投入”为重点，保障乡村建设资金来源。财政支出要向“三农”倾斜。完善财政支农资金稳定增长机制，确保财政用于乡村振兴的资金与全市区域生产总值、财政收入等增幅挂钩，各级财政转移支付项目资金向深度贫困地区倾斜；农村金融要回归本源。要坚持农村金融改革的正确方向，不断引导“四大行”、农商行、农村邮政储蓄等金融机构为乡村振兴提供多元化金融服务，把金融资源配置到农村经济社会发展的关键薄弱环节；创新农村金融信贷模式，推动农村土地、房产、生产要素等多种形式进行担保抵押贷款，消除金融机构因担心农户违约而不敢放贷的顾虑；要拓宽资金筹措渠道。发挥财政资金的投资引导作用，通过设立扶贫担保基金、风险补偿基金等方式吸引社会资本向乡村流动。

从国家战略层面来看，乡村振兴是我国现阶段经济发展由量到质的转变，对我国整体社会经济发展以及处于发展薄弱端的乡村都有着重大的积极影响。从经济和社会发展角度来看，国家乡村振兴战略的提出与实施主要着力于缩小城乡差距、促进经济平衡发展从而改善民生、保障社会稳定。推动乡村产业发展与城市消费、投资和人才项对接，有利于形成城乡资源和社会活动均衡分布、协同发展的格局，逐步减小城乡发展落差，缩小我国贫富差距并实现可持续发展。

随着城市建设发展的不断成熟，房企在城市的发展局限性也越来越大。对于房企而言，乡村振兴战略规划可以说是为房企开拓了一片新的发展领域，顺应了房企突破瓶颈、提高自身多元业务竞争力的战略需求。在乡村振兴导入社会资本的过程中，房企作为城市建设的重要主体，凭借自身积累的资源以及建设运营经验具备一定优势。

在项目实施的基层，以党支部为核心，以村民为主体；以创新谋发展，以共享促和谐；以乡村旅游为突破口，打造农民创业平台；以组建合作社为切入点，

（十）村企合股元素

（1）房企参与特色田园乡村建设，通过乡村保护性改造落地国家乡村振兴战略。乡村不仅是传统的农业生产场所，还兼具社会、文化、生态、经济等多重价值。通过特色田园乡村建设可以改善乡村发展滞后及人才、劳动力流失的现状。

（2）特色田园乡村建设投入相对较小，同时可复制性较强。相比企业参与乡村振兴的其他几种途径，特色田园乡村建设以某一个独立的乡村为单位，地理范围更为集中。同时，企业可以利用自身综合实力优势搭建优质平台，建立统一的服务管理标准与营销推广体系，项目可复制性较强。

（3）特色田园乡村建设中一般采用“政府+社会资本+村集体”的合作社模式。其中，企业作为社会资本与国资企业共同入股搭建平台公司，当地村民通过村集体土地等闲散生产资料入股，平台公司运营的收益将按三方的股权比例分配。此外，村民还可参与统一培训、管理，通过共同进行乡村改造工作获取劳动性收益。

（4）从运营角度来看，该模式主要是结合当地乡村特色。因地制宜地打造城乡结合的生态农业，并融入文化、旅游等多种产业构建农业全产业链，全面探索资本参与特色田园乡村改造建设的可持续、可复制运营模式。

（5）特色田园乡村建设注重持保护性改造原则，并会吸引人口回流。在改造建设过程中经注重对当地自然资源与乡土人文精神的尊重与传承。同时，随着乡村建设成效的逐步显现，逆城市化的扩散与“田园”情节的引导或将吸引一批居民返乡参与其中。

（十一）基金配比元素：

现阶段我国农村污染严重、基础设施与公共服务严重不到位、生产与生活水平差距较大，离全面建成小康社会的要求还相差甚远，乡村振兴需要百万亿投资。乡村振兴基金主要以政府产业引导基金、上市公司产业基金、乡村产业发展基金为主。

城市拥有一套循环闭环的投资逻辑，即由基础设施带动土地，带动房产，带动财富，最后带动整个城市发展。 而乡村地区土地不能流转，不动产不能转让不能升值，导致银行就不会提供贷款，社会资本更不敢进入，由此造成乡村发展的断裂，这就是制度问题构成乡村发展的核心制约点 。

乡村地区面临的最大障碍是资金循环结构障碍，无法形成市场化的投资逻辑就无法实现乡村真正的振兴。 在这一前提下，林峰博士提出了六大乡村振兴资金来源渠道，分别是新开垦耕地、高标准农田建设、政府农业项目、集体建设用地、土地资产入市交易、社会资本和金融资本。

全国各地都在筹备乡村振兴发展基金，成立乡村振兴发展基金正在成为各地区实施乡村振兴战略的重要抓手。乡村振兴的投资分为产业投资和综合开发投资 两大类。产业投资以产业为核心，往下落到农业产业、二产、三产和三产融合结构下的混合产业；综合开发是产业开发和土地开发相结合，其投资项目包括田园综合体、整村开发、产业园区等。

政府产业引导基金运作重点在于如何运用政府引导基金做区域性投资基金；上市公司产业基金是与上市公司结合，例如在高标准农田建设中，就要导入核心农业上市公司合作；第三类基金是以集体建设用地流转为依托，形成类似房地产性质的乡村产业发展基金。这三类基金也可以相互结合，形成以政府引导基金为主题，整合其他两类基金形成混合基金，成为第四种基金解决方案。

（十二）地产驱动元素：

乡村现在除了自然环境比城市好，学校，医院，商业，购物中心基础实施基本就是零。更重要的是，你在乡村没有根，没有房屋产权，仅靠建设乡村的一腔热血或者理想就要回到乡村吗？乡村振兴在我一个政策外行人看来，其实就是一个顶层设计的问题，解决了这个问题，就解决99%的问题。这个顶层问题就是农村宅基地问题，也是房屋所有权的问题。

现在乡村发展空间大，属于价值洼地。一旦宅基地变成不动产，必然引起大量城市人购置乡下地产。优先发展起来的肯定就是主城周边的乡下，环境优美的乡下，开始像欧美国家一样出现乡村民宿聚落。然后更远的地方就形成自然田园综合体。那肯定有人在说，这样会不会把乡下又建设成城市一样？首先从规划的角度来说是不存在的。乡村规划就只能建独栋独户，配套田地指标，这个看国外规划就知道了。那么原始农业怎么办？最好的方式，就是使用权和所有权分开，举个例子：乡下农户A有一套宅基地，城里人B想购置一套乡下别墅。则B在A处投资50万，（经政府备案后，交一笔产权购置费，不需集体重新征地，直接转化所有权）重新建设宅基地，新修的宅基地，B和A共享产权，股份比例按商议决定。新宅基地应给A留出住宿房间，保证A日常农事活动。没有原住民的房子，直接投资可转化所有权。在这一系列的过程中：城里人B角色变了，有了新的农村不动产，随着农村发展，不动产还会不断升值。农户的角色发生变化了，从农户变成田园管家，他原来的房屋也升值了。房子更美了，乡村更美了，投资拉动了，GDP增长了。城里人在农村有了房子，开始回农村居住了，回农村的人越来越多，农村开始有医疗了，有学校了，有青山绿水有乡里乡亲文明了。

对于农业现代化而言，其风险较高、投入资金较大、周期更长，且需要通过构建全产业链的运营才能实现农产品的销售及盈利。因此，现代农业准入门槛较高，对房企而言并不是一个可以快速变现、获取高利润的行业。

特色田园乡村建设和田园综合体这两大模式，未来对于规模房企整体而言会有更大的参与和发展空间。其中，特色田园乡村建设以乡村保护性改造为基础，融入生态农业、文化、旅游等多重产业，运营模式可持续、对于房企而言可复制性较强，未来将有较大的发展成熟空间。而田园综合体也被视为乡村发展新型产业的亮点举措，门票、酒店收益以及地产+及相关产业收益也可以支撑其长期可持续运营。

新兴的地产跨界项目整合资源的能力越来越强，不同于传统的房地产项目，跨界地产往往与文化、商业、旅游、康养等综合，例如田园综合体就是此类项目的代表。很多这样的项目，已经面世，即被市场热捧，人流量记录一再被刷新。人流量意味着什么？人流就是消费力、是现金流、是资产价值的保障。这就是正在兴起的新风口——乡村旅游市场。

落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。深化粮食收储、集体产权、集体林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革，使农业农村充满生机活力。

乡村振兴中四类土地的利用形成了乡村投资发展的核心基础，由此形成基金投资、 PPP 投资等多种投资的结构。

四荒地。四荒地是可以构成对乡村产业发展的核心支持，跨二三产业的用地是无法在耕地上使用的，但可以利用四荒地，非耕农地和集体建设用地，所以，打造好四荒地的投融资发展模式最重要的结构之一。

高标准农田。高标准农田带动的 PPP 模式通过高标准农田建设项目，以国家支持高标准农田建设的资金作为背书，盘活乡村土地资源，引入社会资本和金融资本，导入上市企业和新兴产业，通过 PPP 方式大规模推进循环农业发展，推广高标准农田建设。

集体建设用地。集体建设用地是乡村振兴规划中最“价值连城”的地块。 最近两年在实行的集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革等措施，正在加速实现城乡之间的对等，也为建设用地的取得提供了更多的途径与法律依据。通过集体建设用地的有效整合，实现乡村一级土地开发，形成乡村土地资源的再利用结构，这就需要把产居融合发展与二三产业发展结合在一起，形成乡村地产结构。

增减挂钩用地。在乡村振兴实践中，集体农林用地转国有建设用地需按照城镇建设用地与乡村建设用地增减挂钩政策，通过建新拆旧和土地复垦，实现建设用地总量不增加、耕地面积不减少、质量不降低、用地布局更加合理。对于零星、分散的集体经营性建设用地，可先复垦后再异地调整入市。入市后的土地可以用作工矿仓储、商服、旅游等经营性用途。

农业、康养、旅游地产的运作

在了解政府想法的基础上，结合公司的实际，在产业导入、产值、税收、项目规划指标、地价、开发建设等条件上进行“勾兑”。与政府达成一致意向后，对外则设置许多挂牌门槛，然后走一个公开程序获取土地。2006年，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（征求意见稿）》，提到土地“勾地”出让方式。规范第5.4款规定：“单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招拍挂方式出让该宗地。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。如果土地出价未达到政府评估价格的土地，政府可选择不出让，由此开发商“勾地”失败。相反，开发商一旦“勾地”成功，随之进入“招拍挂”阶段。“提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的价格”。如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，则开发商以其承诺的土地价格取得该地块。

君子爱财，取之有道：如何科学“勾地”

（一）设置条件

勾地全过程中，开发商务必将设置条件置于首位，即使让政府、合作伙伴不愉快也要坚持，否则可能徒劳。设置条件分为前置竞买条件及后置建设要求两类。

1、前置竞买条件：即竞买人报名资格，未达到资格或未提供相关材料无法报名，专门为开发商量身定制，是最强的排他手段。浙江省有个非常全面的禁止清单，可供参考：“2016年浙江省人民政府办公厅发布《关于加强土地出让管理的通知》，宣布土地出让“六条禁令”。即：市、县政府不得违规在土地出让公告及相关出让文件中为特定竞买人设定六类前置条件。违反规定的要撤销公告，限期整改，追究有关单位和人员责任。前置条件：

（1）竞买人必须具备已建成项目达到一定数量的营业额、纳税额、产值等经营业绩；

（2）竞买人必须具备已建成项目达到特定规模或标准的营业规模(面积)、建筑规模、建筑高度等建筑业绩；

（3）要求竞买人必须在行业协会、媒体公布的行业排名中达到名次，或提供特定品牌、特定企业愿意入驻的意向书(承诺书)等相关证明文件；

四、竞买人必须具有特定资质条件或提供乡镇(街道)、开发区(园区、产业集聚（4）行业主管部门等的相关准入证明文件；

（5）竞买人必须是上市公司、国有企业或本市、县(市、区)企业；

（6）其他具有影响公平、公正竞争的限制条件。

2、后置建设要求：即约定了项目本身的建设内容，增加了开发难度，本身不具有显著的排他性，属于不仅为潜在进入者设置难度，而且也增加己方后期运营难度与成本。比如要求后期酒店或商业规模、配备教育资源规模、约定自持比例、约定最小分割面积等。

（二）约定规划指标

开发商去拜访政府洽谈地块，汇报方案是一个很好的切入点，可以有效表达企业诉求，维系政企关系。

企业的诉求是什么？以地产为例，①容积率、②商住比、③启动区范围。

因此，开发商需以目的为导向。汇报方案只是开发商的一块敲门砖，这个阶段不必与政府过多纠缠，要么迅速互相妥协达成一致，要么直接放弃换方向——因为政府也很精明，土地不想出让的话不会明确拒绝，只会说规划方案存在提升空间。

（三）商务条件

勾地目的无非是期望地块大一点、地价低一点、报批快一点、利润高一点，不然招拍挂的土地完全能满足你的要求。基于明确的目的与政府谈条件：

1、圈地范围要大。尽量圈多一点的地，就算前两年能供的地只有几十亩，也要往大了去要，饼要画的大。

2、地价要低。地价是一个最敏感的商务条件，建议钉死在协议里，对于大盘项目，可以约定分批出让的土地价格先低后高，但是必须每期都低于市场价。

3、付款条件好。一次拿地、分期付款+分块办证，是前几年各大型开发商做活大盘项目的不二法门，也是勾地洽谈的一个重要的商务条件。

（四）供地时序

一定要明确首批土地何时可以挂牌，落袋为安。

1、一定要非常重视首批土地的供地时间，若预期挂牌时间在一年以上，建议不作为当前阶段重点工作。

2、一定要非常重视首批土地的住宅比例，争取在与政府的蜜月期内将尽可能多的住宅放在首批供应。

（五）优惠政策

政策享受、产业奖励、配套费减免、绿色通道等等，一般都是将当地能给的政策尽量都争取到，有最好，没有也没办法。

（六）框架协议

上面都谈妥之后，签框架协议了，一个勾地项目就这样搞定了。

（七）勾地的风险控制

勾地方式存在诸多不可控因素，交地时间不确定、交地条件不明确、市政配套不成熟、地块不同权属可能导致整体地块分割，特别是在城市新区存在区域整体控规不确定，造成项目整体规划方案设计反复，对后期施工、销售也会产生重大影响。

因政府主要领导变更导致项目谈判搁浅的案例也屡见不鲜，因此，与政府签订协议前一定要充分分析当地政情、地情，提出合理降低、规避各项风险的措施，为土地获取及项目实施提供可靠保障。

产业勾地一定要有概念，用于勾地的产业，是“真产业”，还是“假产业”，两种产业的勾地套路是完全不一样的。

1、如果是真产业，就是有实体投产，也有意愿在当地投产经营，那洽谈策略就很简单：直截了当谈产业方产业形态、投资强度、产值和落税，要求政府的税费补贴，并要求获取住宅用地以补贴产业开办的现金流；

2、如果是假产业，就是做一个产业园区平台，仍是以房地产开发的思路。洽谈策略就会很纠结：

①对政府来讲，他看的是规划方案与信任关系，以及开发商产业引入的理念，现在的政府见多识广，各式套路见多了，心态就会强势；

②对于开发商来讲，产业只是合作的切入点，盈利都在住宅用地的配地上，难以承担很苛刻的产业持有及运营的条件。

八个“勾地”攻略

（1）股权转让

（2）合伙成立项目公司

适用范围：因此这种方法适用于土地增值空间不大的地块。例如一些原有土地价格较高、加之前期投入较高的项目就非常适用。

（3）以联合开发的名义

（4）兼并或合并

（5）在建项目转让

（6）股权托管

（7）变更用地类型

（8）染指“插花规划”

勾地模式分析

1. 产业园区+地产

2. 文化旅游产业+地产

1） 以华侨城、万达为代表的主题游乐型

2）以万达、港中旅集团为代表的景点依托型

如果景点较为热门，房地产开发企业可以通过在景点周边开发或运营优质的商业生活配套设施，获取稳定的现金流。

3）文旅小镇型

避免古镇同质化、结合古镇及原生态文化去进行商业地产开发。

4）文化创意产业型

3. 医疗养老康体产业+地产

1）医疗+地产

在国家鼓励发展医疗养老产业的政策环境下，多家开发商与国内外著名医疗机构以及地方政府合作，开发运营医疗养老项目。

实践中医疗养老产业+地产项目的盈利模式多为“产权出售+服务提供”的模式。

2）康疗型养生养老项目

该产品的用地性质一般为非居住用地，并拥有依山傍水、生态良好的区位环境。

开发企业与地方政府以及专业的医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检服务、老年人常见病预防及看护服务、病后疗养服务等。

目前市场上存在的典型案例包括北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城等。

3）家居型养生养老项目

实践中，该类型产品一般是在郊区大盘中配建养老主题的生活设施，如养老中心、养老别墅或者养老度假山庄等。

目前市场上存在的典型案例包括绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓。

对于“康养产业+”地产模式来说，未来允许集体经营性建设用地直接进入土地市场的法律修正案草案一旦通过并生效施行，那么将为该模式下的房地产开发企业打开一片蓝海。

（作者: “中国有机谷”创建人、中国有机谷集团董事局主席、中国国家外国专家局专家 王小村教授）