深圳楼市：不是龙岗不能买 而是你不会买 一朝买错 十年两茫茫

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问：大江老师你好，我19年的时候买了龙岗中粮祥云的小三房投资，现在一直在出租。当时买的时候比较仓促，感觉楼盘涨幅都非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问一下大运近两年的走势和这个楼盘适合长持吗？还是尽快脱手置换到热点区域来呢？谢谢。

答：你好，龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。置换没必要，大运我还是看好的，水分也挤得差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。

问：老师你好，我的预算在1800万以为，需求150平以上，老人会一起住，要大四房，希望车位充足，安静，户型不浪费，太低楼层不考虑，希望交通方便，目前只考虑南山，和福田，请问老师有哪些楼盘可以推荐吗？

答：霓虹，满足你的要求现在只有山语 清晖那几个盘了，华侨城也有，不过找到不铺张浪费，不财大气粗的户型很难！

问：大江老师您好，我的深圳房票还有一段时间才能拿到，现有朋友跟我推荐深圳的回迁房，说房价低，只有周边二手房一半，但需要全款，现有我的资金在300万左右，请问深圳回迁房适合投资吗？还是等房票到手了再上车呢？假如回迁房适合投资，请问哪个区域更好？现有龙华南木輋二万三一平，龙岗四联排榜村二万三一平，龙岗区沙背沥一万六一平以及宝安区宝凌路五万左右一平等几个项目供选择？感谢建议。

答：你好，回迁房的问题之前的文章里说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。但并不是所有的回迁房都不能买，一定要买房安全有价值的回迁房，具体的可以私下推荐！

问：大江老师你好，请问下沙的楼梯房泰然广场有价值吗？主要想投资兼自住请问值得吗？感觉交通挺方便的，配套也比较齐全。

答：旁边的花好园卖得热火朝天，价格还稳中有升，这个盘静悄悄一定是有它的原因，市场会用资金投票，一年成交不了几套的房，一定不是投资好盘，因为你得先有量才能有价，但是未必不是自住好房，有时候投资和自住是相悖的，我们不能什么都想要，可我们能要最想要的，先看看自己的核心需求是什么。