住宅小区停车位 想说爱你不容易
文：骆驼水
图：来源网络
“小区车辆出入门的升降杆就是一个摆设，外来的车辆在小区内乱停车，影响了我们的正常生活。”随着私家车辆的不断增多，不仅引发了停车难题，还激发了物业服务公司和业主之间的诸多矛盾，住宅小区内乱停车现象越来越普遍，市民诉说了自家的烦心事儿。
小区停车位的是是非非
长期以来，小区内乱停车现象禁而不绝，甚至愈演愈烈，小区停车位供不应求固然是客观原因，更主要的还是因为部分业主缺乏公德意识，找不到停车位就见缝插针，有意无意“越线”乱停，只图自己方便。同时，很少有业主会因为在小区内乱停车就受到处罚，久而久之，少数业主更加肆无忌惮。
镜头一：在某住宅小区，一些外来车辆进入小区后，随意将车停放在草坪上，或者小区道路的拐角处，有的甚至堵在了住户家门口，乱想纵生，成了住户的烦心事。走访多个小区，发现不少老旧小区的大门外竖立的黑板上写着“非本小区车辆禁止入内违者罚款”的字样，有的也有门卫把守，但根本不起作用，有的住户办了出入卡也是派不上用场，外来车辆只要鸣笛就能随意进出。在封闭、空间有限的小区里，乱停车不仅致堵还极易埋下安全隐患，部分小区曾发生过因乱停车导致救护车、消防车进不来而影响救援的事件。
镜头二：某小区一业主未将车辆停放在规定的车位上，遭物业保安锁车。该业主心生不悦，与物业大吵大闹后缴纳30元罚款，才得以开车。事件发生后，不少业主认为：小区车辆违规停放影响到其他人的出行，必须要严加谴责，保安对这种行为严加管理也是理所应当。物业公司认为：物业保安管理小区乱停车，是受小区全体业主及业委会合同约定的职责所在，除要保证小区通道正常通行外，更重要的是必须保证消防通道正常通行安全的需要。
镜头三：在一些新建小区，在外来车辆的管理问题上，他们却赢得了业主的满意。小区门口的升降杆一直处于正常工作状态，外来车辆进入小区，安保人员会进行登记。例如外来车辆去几号楼、几单元、几楼，并要求这些进入小区的车辆在2小时之内驶离小区，如果车辆在规定时间内没有驶离小区，保安会提醒并开始计费，给业主带来安全保障的同时，也给外来走亲访友的车辆带来了方便。
02小区停车管理的尴尬无奈
物业服务公司就像是小区业主的管家，如果管理不善，会严重影响业主的生活品质。当然，业主也要积极配合物业公司，只有双方形成互惠互利的良性循环，才能最终实现双赢。但日常生活中，事实并非如此。
问题一：无权处罚受限制。物业公司不具备法律授予的行政处罚权，根据《行政处罚法》相关规定，罚款属于行政处罚的一种，除法律、行政法规、地方性法规、部委规章及地方性规章外，其他规范性文件不得设定行政处罚。因此，物业公司不具备法律授予的行政处罚权，自然也就无权要求违规停车的车主缴纳罚款，物业公司的处罚行为虽然有合理性，但不具备合法性。
问题二：强制措施行不通。物业无权锁车，对违规停车的车辆上锁，侵犯了业主的物权，如果造成车辆损失的，物业还要承担相应的赔偿责任，物业公司可能面临法律风险。物业公司通过建立停车位有偿使用合同的方式对于车辆停放加强管理的话，则需要注意车辆被盗的法律风险。根据《物业管理条例》第三十六条第二款规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
问题三：双方约定不具体。根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。如果物业公司在签订物业管理合同时约定了可以对于业主违规停车的行为进行收费的话，则物业公司可以根据合同约定对业主收取违约金，但违约金不能通过锁车等不正当方式强行收取。如果物业公司在签订物业管理合同时对此未作明确约定，那么物业公司不得对业主违规停车的行为收取任何费用。
问题四：小区业主不配合。物业公司没有尽到安全防范义务，对车辆的丢失有重大过错的，物业公司则应当承担赔偿责任。对应当登记的车辆、人员没有登记，应当定时巡逻的没有按时巡逻，应当检查出入证件的没有检查到位等等要负责任。事实上，许多小区业主，自身素质不高，自我要求不严，私家车乱停乱放，不服从管理，却一味要求物业公司尽职尽责，不仅不能有效加强小区停车位管理，反而造成管理者与被管理者之间的矛盾，成了水火不容的“冤家”。
物业和业委会责无旁贷
小区停车乱象主要分为两种情况，一种是一些小区本身停车位“先天不足”，而小区自身管理也跟不上，导致乱停车现象严重；另一种是有的业主有空车位不停，却占用主干道、转弯处、消防车道等要道。对于频频出现的小区内“乱停车”现象，应该由谁负责，答案不言自明，物业和业主委员会都责无旁贷。
对策一：梳堵要结合。对于小区中存在车辆乱停的现象，物业公司应当通过合法、合理的手段来进行管理。物业公司作为小区秩序的管理者，接受业委会的委托提供物业管理服务，而车辆停放服务则是由辖区物业管理服务附带产生的附加服务，物业公司有权对停车场进行经营管理，并收取车辆停放费。对于小区乱停车的现象，物业公司只能疏不能堵，要采取合理合法的手段去管理，而不能采取强制性的、违法的手段去干涉。可对业主乱停车的不文明行为书面提醒或通过宣传栏、电子屏等批评。如果有关人员乱停车妨碍了他人通行或小区秩序，对其他业主的利益造成了损害，物业公司可以制止，也可以要求其依据实际损失进行赔偿。
对策二：制度要完善。可以从车辆停放管理软件上防范风险。制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。停车场的工作人员对进入停车场的所有车辆发放停车凭证，对车辆明显已有的损害和破损应记载在凭证上。同时对停车场停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。当车辆进入停车场后，停车场工作人员应履行管理职责，负责对车辆的停放位置和停放秩序进行规范和指挥，及时制止不规范的停放行为，防止造成停放车辆的损害。
对策三：管理要规范。对于小区乱停车的现象，物业公司要通过提高自身管理水平来治理这种现象。例如在小区停车位不足的情况下，可以通过业主大会授权物业公司做好停车规划，在小区内尽可能增划一些停车位，并在有消防通道的地方打上桩，防止被占用，以此来规范停车行为。在小区车辆停放管理中，物业公司不能不作为，要主动与业主一起制定符合本小区实际的停车管理方法，统计小区车辆，划出付费车位、临时车位与禁停区，做好日常车辆的疏导工作。
对策四：措施要灵活。物业公司对小区内车辆乱停放的指引、疏导、劝阻、排除妨碍、提供帮助等管理措施，是于法有据、正当合理的，也是其必须履行的义务。与此相关的驾车人或车主，应当配合其管理。如对违停车辆和违停现场进行拍照和录像，电话通知车主限时将车辆移开并对电话录音进行证据保全，必要时通知交管部门进行现场处理。在紧急情况下，请专业机构将违停车辆拖离，并要求违停车主承担物业公司垫付的拖车费。物业公司的上述管理措施，其权力和职责的本质，来源于有关法律法规规定和全体业主的授权。物业公司的相关管理措施及后果等，应当与业主组织及时沟通，并及时告知政府执法机构，对于严重违规或违反社会公德者，可以与诚信机制联系处理。